房產(chǎn)作為一項投資曾幫助幾代美國人積累了財富，現(xiàn)在有很大一部分人失去了這樣的機會。

編者按

房地美每周進行的一級抵押貸款市場調(diào)查顯示，美國30年期固定抵押貸款的平均利率自2011年以來首次升至5%。抵押貸款利率上升時值10年期美債收益率持續(xù)創(chuàng)新高之際。隨著利率的上升以及房價的上漲，美國想買房的人的負擔能力成為目前房地產(chǎn)市場的一個關注焦點。房地美首席經(jīng)濟學家薩姆·哈特爾(Sam Khater)稱：“美國人正與觸及歷史高位的通脹作斗爭，抵押貸款利率上升、房價上漲和庫存緊張等因素導致買房成了一代人以來代價最高的行為。"《巴倫周刊》近日在封面報道中就美國人買房難以及這個問題給社會和經(jīng)濟帶來的影響進行了詳細分析，并指出股票或許比房子更適合用來積累財富。

2021年8月，凱莉·斯托夫科(Kellie Stofko)和她的未婚夫利亞姆·麥克雷(Liam McRae)開始找房子，希望在當年假日季到來之前把他們在亞特蘭大800平方英尺的公寓換成一個更寬敞的住所。

25歲的斯托夫科和26歲的麥克雷在半年時間里看了幾十套房子，八次出價都沒成功，這讓他們望而卻步，又回到了觀望狀態(tài)。斯托夫科說：“這是我人生中壓力最大的六個月，”為了找房子，她和未婚夫推遲了婚禮，最后卻沒能找到合適的房子。

大量買家涌入住房市場推動美國各地房價飆升是最主要的原因之一。斯托夫科表示遇到了好幾次其他買家出價更高的情況，她說：“我們覺得自己被逼到了墻角，被那些全款買房的人擠出了市場?！?/p>

買房是普通美國人的“美國夢”之一，但在房價大幅上漲、抵押貸款利率上升以及待售房屋存量持續(xù)低迷等因素影響下，越來越多的購房者發(fā)現(xiàn)自己的這一夢想難以實現(xiàn)。據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(National Association of Realtors)高級經(jīng)濟學家納蒂亞·埃萬杰盧(Nadia Evangelou)估計，2022年將有190萬首次購房者被市場拒之門外。房產(chǎn)作為一項投資曾幫助幾代美國人積累了財富，現(xiàn)在有很大一部分人卻失去了這樣一個機會。

年輕買家和弱勢群體等沒有現(xiàn)金儲蓄的購房者面臨著尤為艱難的選擇：想買房但房價越來越高，租房的話現(xiàn)在房租也比一年前上漲了兩位數(shù)。他們的這一選擇所涉及的已經(jīng)不僅僅是住在哪兒的問題。

哈佛大學住房研究聯(lián)合中心(Joint Center for Housing Studies)研究分析師拉希姆·哈尼法(Raheem Hanifa)說：“隨著越來越多的人被拒之門外，人們在財富和房產(chǎn)凈值上的差距越來越大的問題可能會變得更嚴重?！?/p>

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房價和抵押貸款利率齊飛，想買房的人負擔能力下降

長期以來，年輕購房者進入市場一直是看漲房地產(chǎn)市場的主要原因之一。新冠疫情暴發(fā)后，購房活動曾短暫陷入停頓，但購房者很快涌入市場，其中包括大量年輕買家，主要受更靈活的工作地點、政府發(fā)放的刺激支票和股市上漲等因素的推動。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會近期稱，2020年7月至2021年6月間，千禧一代占到所有買家的43%，比例高于此前一年的的37%。

Case-Shiller的數(shù)據(jù)顯示，美國房價在2020年和2021年分別上漲了10.4%和18.8%，創(chuàng)下至少34年以來最大的同比漲幅。部分地區(qū)的房價上漲速度更快，例如2021年鳳凰城的房價上漲了33%，坦帕市的房價上漲了29%。

疫情暴發(fā)后的大部分時間里，兩位數(shù)的房價漲幅被低抵押貸款利率和家庭收入增長所抵消，從房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會編制的住房負擔能力指數(shù)來看，2020年的房價是自2013年以來最能負擔得起的。

后來，抵押貸款利率開始上升。隨著房價的上漲，住房負擔能力指數(shù)在2021年第四季度降至2018年以來的最低點，到了2022年3月，30年期住房貸款利率上升到了4%以上。

30年期固定抵押貸款利率在3月份觸及2018年底以來的最高點，部分原因是美聯(lián)儲為遏制通脹而采取的行動。Realtor.com的抵押貸款計算工具顯示，自2021年底以來，一套35萬美元（約合人民幣457萬元）的住宅的月供增加了約250美元。

30年期抵押貸款利率在幾個月的時間里上升逾1個百分點

雖然利率仍處于歷史上相對較低的水平，但利率上升再加上房價上漲，可能會進一步降低想買房的人的負擔能力。美國銀行(Bank of America)的經(jīng)濟學家在3月中旬預計，當月房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會編制的住房負擔能力指數(shù)比去年至少下降了25%。

經(jīng)濟學家在研報中寫道：“房價和首付給購房者帶來的困難是有記錄以來最嚴重的，導致一些人開始考慮租房?！?/p>

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的首席經(jīng)濟學家Lawrence Yun稱，30年期固定抵押貸款的平均利率可能會在今年剩余時間里最高升至5%。按照這個上升速度，同一套房子的月供將比2021年底時高出300美元。

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收入增長趕不上房價上漲速度

雪上加霜的是，工資的上漲并沒有跟上生活成本的上漲。該協(xié)會發(fā)現(xiàn)，2021年第四季度，還貸占美國家庭收入的比重的中值升至16.9%，高于一年前的14.7%。

Realtor.com對美國300個大城市的收入和掛牌數(shù)據(jù)進行的分析顯示，在2019年2月至2022年2月期間，賣方要價中位數(shù)的漲幅是收入中位數(shù)漲幅的兩倍。整體來看，82%的市場的房價增速超過收入增速。

與此同時，待售房屋的數(shù)量大幅下降。所有價位的待售房屋數(shù)量平均下降了70%，其中價格較低的待售房屋數(shù)量降幅最大。根據(jù)Realtor.com的分析，2022年2月，全美50萬美元以下的房源數(shù)量比2019年同期驟減了74%。

這些都是導致想買房的人負擔能力下降的因素。在被評估的三分之二的大都市地區(qū)，中等收入購房者負擔得起的住房比例低于疫情前的水平。在一些地區(qū)，盡管工資漲幅高于平均水平，但可負擔能力還是出現(xiàn)了大幅度的下降。在奧斯汀，中等收入家庭僅能負擔得起6%的住房，而2019年這一比例為26%。Realtor.com援引研究公司Claritas對人口普查數(shù)據(jù)進行的分析估計，美國家庭收入中值預計將增長16.7%，但這還不足以彌補負擔能力的下降。

（不過，在包括明尼阿波利斯、巴爾的摩、路易斯維爾和芝加哥在內(nèi)的一些地方，由于收入中值的增長速度快于房價，這些地區(qū)的人對住房的負擔能力有所提高。）

在考察負擔能力的變化時，主要依據(jù)是掛牌價格，沒有計入“競購戰(zhàn)”的影響。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin的報告顯示，2022年2月“競購戰(zhàn)”的激烈程度達到創(chuàng)紀錄水平。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的一項調(diào)查顯示，當月售出的房屋平均收到了五份報價，其中近一半的買家出價高于掛牌價。

達拉斯Re/Max DFW Associates公司的賣方經(jīng)紀人托德·梁(Todd Luong)說：“與全款買家和以投資為目的的人競爭實在是太難了，一些首次購房者已經(jīng)放棄了買房?！?/p>

在一些尤為火爆的市場，要想成功購買一套房子或公寓，可能必須要同時做到幾點，包括出價高于競爭對手、甚至在看房前就報價、支付現(xiàn)金、放棄驗房和備好應急資金等。

上文提到的斯托夫科目前在亞特蘭大租房，她稱自己和未婚夫之前的好幾次報價都高于要價，“我們在能讓步的地方都讓步了，就差把第一個孩子也讓出去?！彼雇蟹蚩品Q，來自更有錢的買家的競爭很激烈，她和未婚夫的出價比要價高出4.5萬美元，但仍然輸給了其他出價的人。

在美國各地的Facebook群組和Reddit論壇上，網(wǎng)友們抱怨房租和住房成本太高。谷歌趨勢(Google Trends)顯示，3月份“租金上漲”和“買得起的住房”等詞的搜索量再創(chuàng)新高。與此同時，房利美(Fannie Mae)的調(diào)查顯示，認為現(xiàn)在是買房良機的受訪者比例一直保持在歷史低點附近。

總部位于新澤西州的財務規(guī)劃和財富管理公司Bleakley Advisory Group首席投資官彼得·布克瓦(Peter Boockvar)說：“可以說現(xiàn)在是這樣一種情況，已經(jīng)有房的人在買房時更有優(yōu)勢，首次購房者不像他們那樣擁有房產(chǎn)增值帶來的好處。”

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收入和財富不平等或進一步加劇

由于抵押貸款利率在房價持續(xù)上漲的基礎上不斷上升，這意味著買房者的負擔能力在改善之前可能會進一步惡化，想進入房地產(chǎn)市場的買家將遭遇更多挫折。

擁有房產(chǎn)是財富的重要組成部分，平均占到一個人凈資產(chǎn)的30%左右，在非裔和拉美裔家庭以及中低收入家庭中，房產(chǎn)在凈資產(chǎn)中所占的比例更是高于這一平均水平。

雖然也有一些年輕的購房者能買到房子，但其他人別無選擇，只能租房。

賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產(chǎn)教授本杰明·凱斯(Benjamin Keys)稱，受負擔能力不斷下降影響最大的是千禧一代和更年輕的購房者，他們越來越難以籌集資金來支付抵押貸款和首付。

對一些想買房的人群來說，進入房地產(chǎn)市場本來就已經(jīng)很不容易了，現(xiàn)在負擔能力下降帶來的影響更是雪上加霜。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2020年，非裔和拉丁裔抵押貸款申請人被抵押貸款機構(gòu)拒絕的可能性幾乎是白人或亞裔的兩倍。這其中的原因與更廣泛的經(jīng)濟差距有關。2020年人口普查顯示，非裔和拉丁裔家庭的收入明顯低于白人和亞裔家庭。這一點會讓他們更難獲得貸款。

穆迪分析公司(Moody "s Analytics)首席經(jīng)濟學家馬克·贊迪(Mark Zandi)指出，這種貧富差距有可能引起連鎖反應。他說：“如果沒法成為業(yè)主，就很難存錢和積累財富，進而加劇社會的收入和財富不平等。”

是否擁有住房也會影響到家庭架構(gòu)。沃頓商學院的凱斯說：“如果房價便宜、房源充足，就會有更多人更加的家庭組建起來，而現(xiàn)在人們因為沒有其他負擔得起的住房擠在一起住，或者和父母住在一起的時間更長?！?/p>

雖然房屋供應不會一直短缺下去，但那些現(xiàn)在因價格過高而被擠出市場的人需要多長時間才能重新進入市場，這是另一個問題。在一些人離場觀望之際，可能會有一些人入場，但Zillow對109位住房領域?qū)＜业恼{(diào)查顯示，首次購房者的比例至少要等兩年才能回升到疫情前的水平。

與此同時，房價會因為供應短缺和激烈的競購繼續(xù)上漲，這一點毋庸置疑；此外，在美聯(lián)儲繼續(xù)加息之際，抵押貸款利率也會繼續(xù)從疫情期間的低點上升。

這讓包括上文提到的斯托夫科在內(nèi)的想買房的人陷入兩難。斯托夫科和她的未婚夫在亞特蘭大郊外的瑪麗埃塔租了一棟房子，租期為一年。她稱，房租和如果買房要付的月供差不多。

斯托夫科說：“租房無法讓我們積累財富，這讓人有點不爽，但這就是現(xiàn)實。”

馬克·拉喬伊(Marc Lajoie)對本文亦有貢獻。

延伸閱讀

為什么說股票比房子更適合用來積累財富？

從前，一個年輕的家庭在一個欣欣向榮的郊區(qū)最好的地段買了一套價格最便宜的三居室房子，許多年后，在一場持續(xù)了15年的房地產(chǎn)熱潮中，有人主動提出以當初房價20倍的價格買他們的房子，于是這些錢成了他們的積蓄，讓他們過上了舒適的退休生活。

這是真實發(fā)生過的事，但由于房價不太可能重演這樣的漲勢，也許現(xiàn)在只能當個童話故事來看，尤其是在當前房價已經(jīng)瘋狂上漲的情況下。從長期來看，歷史數(shù)據(jù)顯示，股市的回報率大約是住宅房地產(chǎn)的兩倍。而且由于隨之而來的維護費用高得驚人，因此投資股市的麻煩要少得多。

紐約大學斯特恩商學院教授阿斯沃斯·達摩達蘭(Aswath Damodaran)收集的數(shù)據(jù)顯示，從1972年到2021年，股票（以標普500指數(shù)衡量）的年回報率為12.47%，而住房（以截至2021年10月的Case-Shiller房價指數(shù)衡量）的年回報率為5.41%。這一時間跨度包括了美元與黃金脫鉤后的通脹飆升。從2012-2021年的情況看，股市的平均回報率為16.98%，而住房市場的平均回報率為7.38%；房地產(chǎn)市場的泡沫破裂曾引發(fā)了2007-2009年的金融危機。

在為布魯金斯學會準備的一份新報告中，Case-Shiller指數(shù)的創(chuàng)立者羅伯特·希勒(Robert Shiller)和安妮·K·湯普森(Anne K. Thompson)對一項調(diào)查進行研究后發(fā)現(xiàn)，72.4%的受訪者認為最近的買房“競購戰(zhàn)”已經(jīng)成了“恐慌性購買，買房的人完全不管價格有多高”。希望在郊區(qū)擁有更大的空間、尤其是作為家庭辦公室的空間等因素是房價上漲的主要原因。在疫情最嚴重的時期，可以在家工作的白領大多沒有受到經(jīng)濟上的影響，甚至受益于支出減少。

之前一直處于歷史低位的抵押貸款利率進一步提高了這些人的購買力。2021年12月30年期抵押貸款平均利率降至3.05%，當年第四季度以20%首付購買的中位價為408100美元房屋的月付為1385美元。到了2022年3月31日，抵押貸款利率飆升至4.67%，月付上升到了1687美元。房價上漲和抵押貸款利率上升造成的購買力的下降肯定會減緩房價上漲的速度。

席勒和湯普森發(fā)現(xiàn)，近期買房的人對于短期內(nèi)房價的走勢更加現(xiàn)實，認為房價會有所回落，但他們對長期走勢仍“心存幻想”。達摩達蘭對收集到數(shù)據(jù)進行的分析顯示，2006年上一次房地產(chǎn)泡沫達到頂峰時的購房者，在接下來的10年里都沒有完全從之后的泡沫破裂中恢復過來。這不是購房者第一次陷入虧損。1989年房價從峰值回落后，直到1992年才全面回升。而且這些損失還沒有納入交易成本，交易成本對于住宅房地產(chǎn)來說是巨大的。

以高價買入會降低未來回報這一點是不言自明的。對每個人來說，不管是在其他地方找到了更好的工作機會——尤其是現(xiàn)在工作地點更靈活的情況下——還是遇到死亡或離婚這樣的事，好事壞事都有可能發(fā)生。相比房產(chǎn)，擁有可移動和流動性強的金融資產(chǎn)既能在短期內(nèi)為投資者帶來更多的自由，也能在長期內(nèi)為投資者帶來更多的財富。

文 |《巴倫周刊》撰稿人謝納·米什金(Shaina Mishkin)、蘭德爾·W·福賽思(Randall W. Forsyth)

編輯 | 郭力群

翻譯 | 小彩

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《巴倫周刊》(barronschina)原創(chuàng)文章，未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載。英文版見2022年4月1日報道“First-Time Home Buyers Are Simply Walking Away: ‘We’ve Been Backed Into a Corner’”和“The Case for Building Wealth With Stocks, Not Homes”。

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