由于多重原因而出現(xiàn)降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在不斷修復(fù)中。4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年一季度房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。今年1-3月，全國(guó)商品房銷售面積3.1萬(wàn)平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額3.0萬(wàn)億元，下降22.7%。其中，住宅銷售降幅高于上述均值。

同期，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金、房企拿地面積及金額等指標(biāo)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為0.7%，維持正增長(zhǎng)。

機(jī)構(gòu)將這一階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱為“盤整期”或“修復(fù)期”。今年以來(lái)，隨著數(shù)十個(gè)地方政府出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，多地適度放開限購(gòu)限售、降低公積金使用門檻等，市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)，但政策效應(yīng)的傳導(dǎo)仍需時(shí)間。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在新聞發(fā)布會(huì)上表示，各地堅(jiān)持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，積極滿足合理住房需求，全國(guó)商品房銷售下行的態(tài)勢(shì)可能得到緩解。

復(fù)蘇進(jìn)程中的3月波折

在去年同期的高基數(shù)面前，今年一季度樓市成交下滑并不令人意外。分析人士普遍認(rèn)為，由于去年同期出現(xiàn)了“史上最好的第一季度”，即便沒(méi)有其他因素影響，今年的樓市交易規(guī)模也很難繼續(xù)攀升。

隨著一系列穩(wěn)樓市政策的推出，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇的跡象。但進(jìn)入3月，疫情散發(fā)開始對(duì)這一進(jìn)程產(chǎn)生影響。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-3月，全國(guó)商品房銷售面積、商品房銷售額分別同比下降13.8%、22.7%，降幅比前兩月擴(kuò)大5.2和3.4個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)、東北地區(qū)銷售額累計(jì)分別下跌了27.7%和33.9%，降幅遠(yuǎn)高于中部地區(qū)和西部地區(qū)。

銷售下滑直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況。今年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.8萬(wàn)億元，同比下降19.6%，降幅比前兩月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，定金及預(yù)售款、個(gè)人按揭貸款的降幅分別達(dá)到31.0%和18.8%。

同期，房企新開工面積、竣工面積、拿地面積均為負(fù)增長(zhǎng)，施工面積微漲0.1%。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，銷售端的不利使多數(shù)房企較難在土地、施工等方面加大投入，房地產(chǎn)從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。

在投資端，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資2.78萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.7%，在多項(xiàng)指標(biāo)下滑的同時(shí)，仍然保持正增長(zhǎng)。對(duì)此，付凌暉表示，從歷史上看，房地產(chǎn)投資和商品房銷售的增長(zhǎng)關(guān)系總體保持了同向變化，但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦開工建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)持續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，從而保證項(xiàng)目銷售的回款，因此房地產(chǎn)投資相對(duì)于銷售具有一定的穩(wěn)定性。

就今年一季度的情況而言，付凌暉說(shuō)，一是去年底以來(lái)，各地區(qū)堅(jiān)持“保交付、保民生、保穩(wěn)定”，積極推動(dòng)前期停建緩建的房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推進(jìn)在建項(xiàng)目的建設(shè)；二是房地產(chǎn)開發(fā)投資中，前期發(fā)生的土地購(gòu)置費(fèi)是隨著房地產(chǎn)施工建設(shè)逐步計(jì)入，相應(yīng)也支撐了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，今年以來(lái)，建筑材料、工程安裝等價(jià)格漲幅較高，一定程度推高了房地產(chǎn)投資的名義增速。

但總體來(lái)看，樓市復(fù)蘇的進(jìn)程在3月出現(xiàn)了一些波折。3月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.66，經(jīng)過(guò)2月的小幅回升后再度下跌。

政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)

盡管如此，今年以來(lái)的各項(xiàng)穩(wěn)樓市措施，作用仍然不容忽視。

自去年末以來(lái)，房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)優(yōu)化。央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾近期表示，3月，全國(guó)已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了個(gè)人房貸利率，平均下調(diào)幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)。

放款周期方面，貝殼研究院的監(jiān)測(cè)顯示，今年3月，103個(gè)監(jiān)測(cè)城市的平均放款周期在1個(gè)月左右，接近2020年三季度時(shí)的最快速度。目前近五成的城市放款周期不足一個(gè)月，19城放款周期低于20天。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月底，今年已有超過(guò)50個(gè)城市出臺(tái)了優(yōu)化樓市環(huán)境的相關(guān)政策，主要包括降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進(jìn)力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面，對(duì)剛需和改善性需求同時(shí)進(jìn)行支持。

在一定程度上，這些動(dòng)作起到了修復(fù)市場(chǎng)信心的作用。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年3月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回穩(wěn)。其中，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市45個(gè)，比2月減少12個(gè)；上漲的城市有21個(gè)，增加11個(gè)。

付凌暉也表示，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購(gòu)限售，降低公積金使用門檻，加快購(gòu)房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

進(jìn)入4月，出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的城市數(shù)量已增至80多個(gè)，其中包括南京、蘇州等強(qiáng)二線城市。從政策力度上，限購(gòu)、限售等措施繼續(xù)優(yōu)化，對(duì)合理需求的支持力度進(jìn)一步增加。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這些政策的疊加效應(yīng)會(huì)逐漸顯現(xiàn)。由于去年同期基數(shù)較高，各項(xiàng)數(shù)據(jù)會(huì)繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，但由于需求潛力仍大，市場(chǎng)復(fù)蘇的大勢(shì)不會(huì)改變。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，短期來(lái)看，各地或繼續(xù)加大需求端政策優(yōu)化調(diào)整力度，隨著政策逐漸顯效，市場(chǎng)情緒有望逐漸好轉(zhuǎn)，但市場(chǎng)進(jìn)一步恢復(fù)仍需要時(shí)間。

但陳文靜同時(shí)也表示，雖然多數(shù)城市市場(chǎng)調(diào)整壓力仍較大，但個(gè)別熱點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度有所提升，這部分地區(qū)的新開工情況有望邊際改善。

（作者：張敏,張雁楠 編輯：林虹）

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