證券時報記者 張達

受疫情影響，一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，1~3月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房企到位資金等多指標疲軟，其中，開發(fā)投資增速進一步下滑，銷售額降幅繼續(xù)擴大，為除2020年1~2月以外最大跌幅。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1~3月份，商品房銷售面積同比下降13.8%；商品房銷售額同比下降22.7%；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長0.7%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，疫情影響下，市場修復受阻。從銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，商品房和商品住宅1~3月銷售額累計同比跌幅均繼續(xù)擴大，為除2020年1~2月以外最大跌幅。

對于銷售指標降幅繼續(xù)擴大的原因，潘浩認為，主要是高基數(shù)和疫情反復對長三角、大灣區(qū)、東北區(qū)域產(chǎn)生了較大影響的疊加，從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，東部區(qū)域、東北區(qū)域銷售額累計同比分別下跌了27.7%和33.9%，遠高于其他區(qū)域。

從開發(fā)投資同比增長0.7%來看，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這是2020年6月份以來最低值。主要原因是拿地和新開工降至歷史最低值，拖累了開發(fā)投資。拿地和新開工下降，一方面是民企信用風險爆發(fā)，拿地積極性降低，很多項目難以復工；二是整頓加杠桿拿地，樓市銷售端快速下行，導致拿地能力下降。

對于房企到位資金指標，李宇嘉指出，一季度，房企到位資金下降19.6%，這是有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最大降幅。其中，國內(nèi)貸款下降23.5%，顯示銀行、信托等對房地產(chǎn)投放的積極性下降。同時，自籌資金連續(xù)2個月負增長，意味著除銀行信托貸款之外，債券融資等自籌形式也開始收縮，主要是風險偏好，比如新增債券發(fā)行主要偏好國企央企。另外，占開發(fā)商資金來源53%的銷售回款，一季度下降25.7%，也是統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最低水平，意味著疫情沖擊、預期轉(zhuǎn)弱、居民收入下降等，導致需求端比較弱勢。

潘浩也認為，投資繼續(xù)受市場低迷拖累，銷售端的不利使多數(shù)房企較難在土地、施工等方面加大投入。房地產(chǎn)從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。在他看來，盡管逾70個城市發(fā)布了積極政策，但市場和信心的修復還需時間，同時需求端的釋放和激勵政策將更有助于當前市場的底部修復。

值得注意的是，在當前房地產(chǎn)銷售下降的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持增長。對此，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，主要因素包括保交付等相關政策的作用；土地購置費計入的影響；房地產(chǎn)銷售總額仍然大于房地產(chǎn)投資總額；受到價格因素的影響等。

關于下階段房地產(chǎn)走勢的情況，付凌暉表示，盡管當前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

付凌暉認為，下階段，各地堅持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，完善房地產(chǎn)市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。隨著長租房市場不斷完善，保障房建設加快推進，房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)。

李宇嘉也認為，自上而下的各種紓困政策接踵而至，熱點城市也開始紓困開發(fā)商、激勵需求端，松綁外圍限購等，銀行信貸額度在增加，利率還在下降，疫情影響預計在4月份到5月初結(jié)束，二季度商品房銷售將呈現(xiàn)觸底穩(wěn)定的走勢。下半年，預計樓市將比上半年表現(xiàn)好一些。

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