最近一周陸續(xù)有好幾個(gè)市場(chǎng)平臺(tái)公布了深圳房產(chǎn)的價(jià)格數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)一出咱可興奮了，馬上就拿著數(shù)據(jù)開始看開始分析。

(資料圖片僅供參考)

大家都知道，現(xiàn)在深圳的二手房?jī)r(jià)格是“不能說的公開秘密?！?/p>

你說不能說吧，一問中介啥都知道；

你說能說吧，你又確實(shí)很難拿到全面系統(tǒng)的數(shù)據(jù)。

反正最后坑的永遠(yuǎn)是我們這些苦逼從業(yè)者和買家，咱只能靠中介平臺(tái)提供的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)解解渴。

算了，不吐槽了，說回房?jī)r(jià)吧。

這次公布的一系列數(shù)據(jù)中，我首先關(guān)注到的是整個(gè)深圳、同時(shí)也是全國(guó)經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)區(qū)南山的房?jī)r(jià)。

圖源：賽迪顧問

首先，根據(jù)樂有家的數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)，南山近一年報(bào)價(jià)接近指導(dǎo)價(jià)的房源越來越多。

報(bào)價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)20%的房源，從一年前的83.6%下降到了如今的63.3%；

而在我搜尋南山房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)南山降價(jià)的房源真不少。

最夸張的是后海片區(qū)的小區(qū)觀海臺(tái)，南二外海德學(xué)區(qū)房，去年價(jià)格最高的時(shí)候82平戶型成交1940萬(wàn)，如今的掛牌價(jià)跌到了1258萬(wàn)。

總價(jià)一下子下跌了700多萬(wàn)，跌幅達(dá)到35.15%。

自從指導(dǎo)價(jià)政策出現(xiàn)以后，南山一直都是二手房降價(jià)的大戶，但具體跌了多少，很多人包括我，其實(shí)根本說不清楚。

既然上一周寫了龍華和龍崗的降價(jià)情況，這一周咱們來重點(diǎn)看看南山的二手房具體跌了多少。

當(dāng)然了，除了南山之外，想知道其他區(qū)的二手房具體降價(jià)幅度或者具體有哪些筍盤，可以直接掃碼咨詢。

另外，想要我們分析哪個(gè)區(qū)、哪個(gè)板塊的二手樓盤，直接在評(píng)論區(qū)給我們來些提議吧，點(diǎn)贊過40個(gè)，咱們就繼續(xù)更新。

我根據(jù)我整理的信息，分不同區(qū)域給大家說一下南山部分降價(jià)成交的房源。

后海-深圳灣片區(qū):

觀海臺(tái)

82平2房戶型，去年2月份成交1940萬(wàn)；

如今的掛牌價(jià)1258萬(wàn)，跌幅35.15%。

太古城南

兩年前41平1房最高成交885萬(wàn)；

今年4月成交價(jià)跌至680萬(wàn)，跌幅達(dá)23.24%。

太古城北

76平2房，去年4月最高成交達(dá)1520萬(wàn)；

目前76平2房報(bào)價(jià)1290萬(wàn)。

漾日灣畔

73平2房戶型，去年年初，最高成交在1600萬(wàn)；

今年3月份成交1300萬(wàn)，不到一年的時(shí)間降價(jià)300萬(wàn)，降幅達(dá)18.75%。

濱海之窗

86平2房小高層在2020年底成交最高接近1700萬(wàn)；

同戶型上個(gè)月的成交價(jià)1350萬(wàn)，降價(jià)了350萬(wàn)。

區(qū)域點(diǎn)評(píng)：

后海和深圳灣的房子，雖然不都是豪宅產(chǎn)品，但基本上都是豪宅價(jià)格，總價(jià)分分鐘1500萬(wàn)以上，豪宅價(jià)格的樓盤一旦降價(jià)，那自然也是大幾百萬(wàn)上下的往下跌。

但有意思的現(xiàn)象是，后海、深圳灣片區(qū)的偏小戶型業(yè)主降價(jià)成交比較多，大戶型的業(yè)主報(bào)價(jià)反而沒什么降價(jià)成交的案例。

一是因?yàn)槠瑓^(qū)均價(jià)高，大戶型的房子總價(jià)都在2000萬(wàn)以上，能有這個(gè)購(gòu)買力的是少數(shù)。

現(xiàn)在這個(gè)行情，除非有真正稀缺的戶型或者朝向，否則不會(huì)有人大降價(jià)接盤。

二是在這個(gè)地段買大戶型的都是有錢人，基本不缺現(xiàn)成的資金，也更愿意持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，很少會(huì)降價(jià)賣。

西麗：

寶能城

去年88平戶型總價(jià)成交1300萬(wàn)，單價(jià)14.6萬(wàn)/㎡；

今年6月份，最新成交一套75平3房，成交價(jià)908萬(wàn)，單價(jià)12萬(wàn)/㎡，單價(jià)降價(jià)大約17.8%。

博林天瑞

去年89平戶型成交價(jià)為1280萬(wàn)，成交價(jià)14.3萬(wàn)/㎡；

今年成交一套112平戶型，成交均價(jià)暴跌到11.4萬(wàn)/㎡。

天悅灣花園

去年88平成交1260萬(wàn)，均價(jià)14.3萬(wàn)/㎡；

今年5月同戶型成交一套1192萬(wàn)，均價(jià)13.5萬(wàn)/㎡，下降幅度相對(duì)來說比較小。

鼎勝金域世家

去年89平成交1000萬(wàn)左右，單價(jià)11.2萬(wàn)/㎡

今年4月同戶型成交價(jià)898萬(wàn)，單價(jià)9.9萬(wàn)/㎡，降了102萬(wàn)。

區(qū)域點(diǎn)評(píng)：

上面提到的樓盤，基本上都是西麗過去3-5年漲幅最大的二手樓盤，價(jià)格泡沫一直比較大。

寶能城和博林天瑞是大學(xué)城片區(qū)的標(biāo)桿樓盤，最高的時(shí)候業(yè)主報(bào)價(jià)是在15-17萬(wàn)/㎡，

天悅灣花園和鼎勝金域世家是留仙洞片區(qū)核心的次新盤，最高峰報(bào)價(jià)13-14萬(wàn)/㎡。

這一批樓盤如今的跌幅基本可以對(duì)應(yīng)前兩年的漲幅，這說明西麗最近兩年的漲幅基本上都是市場(chǎng)行情的溢價(jià)，沒有多少價(jià)值支撐。

當(dāng)然，除了少數(shù)降價(jià)盤之外，現(xiàn)在這些次新盤業(yè)主報(bào)價(jià)普遍還是偏高，西麗畢竟有產(chǎn)業(yè)和科教概念，整體界面也比較好，多數(shù)業(yè)主的底氣還是很足的

前海：

諾德假日花園

48平2房，2020年最高的時(shí)候價(jià)格830萬(wàn)；

今年同戶型成交價(jià)跌到595萬(wàn)，降價(jià)幅度達(dá)到28.31%。

中海陽(yáng)光玫瑰園

今年5月份成交一套111平，總價(jià)1316萬(wàn)，單價(jià)11.7萬(wàn)/㎡；

2020年12月成交一套86平，成交價(jià)1230萬(wàn)，單價(jià)14.3萬(wàn)/㎡。

佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)

去年年初，107平5房，成交價(jià)1600萬(wàn)，單價(jià)14.95萬(wàn)/㎡；

最近的成交是一套230平的大戶型，成交價(jià)2300萬(wàn)，單價(jià)只有10萬(wàn)/㎡。

區(qū)域點(diǎn)評(píng)：

前海過去兩年的漲幅就算是在漲幅最夸張的南山，都是數(shù)一數(shù)二的板塊。個(gè)別樓盤30%-40%的漲幅是家常便飯。

當(dāng)然，漲得時(shí)候猛，降得時(shí)候也猛。

前海的二手房是南山比較早就開始降價(jià)的板塊。

去年指導(dǎo)價(jià)政策剛出爐的幾個(gè)月，前海上述這幾個(gè)樓盤就因?yàn)閭鞒霰簧罘坷锍醋骺貎r(jià)而率先遭到打壓。

因此從去年3、4月份開始，諾德假日、中海玫瑰園就已經(jīng)有業(yè)主開始降價(jià)。

從最高峰15-17萬(wàn)/㎡，降到如今成交價(jià)在11-13萬(wàn)/㎡左右。

當(dāng)然，雖然都是大跌，但是放長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，前海的定位以及未來地位都比西麗要高，板塊價(jià)值更勝一籌。

所以現(xiàn)階段我認(rèn)為前海的二手只是一個(gè)短暫的回調(diào)，長(zhǎng)期價(jià)值依然可以看好。

目前前海的市場(chǎng)里面也有一些價(jià)格優(yōu)惠的二手筍盤值得下手，要具體了解前海二手筍盤的具體價(jià)格信息，可直接掃碼咨詢。

南山中心：

南海城中心

2020年，237平大戶型成交價(jià)1550萬(wàn)；

最近一套同戶型法拍房，成交價(jià)1097萬(wàn)。

向南瑞峰

最高時(shí)66平戶型，成交價(jià)730萬(wàn)，單價(jià)11萬(wàn)/㎡；

今年6月份成交一套126平戶型，成交價(jià)936萬(wàn)、單價(jià)7.3萬(wàn)/㎡，跌幅非常大。

區(qū)域點(diǎn)評(píng)：

南山中心區(qū)的房子很多，單價(jià)相對(duì)便宜，同時(shí)也是南山近指導(dǎo)價(jià)賣房最多的片區(qū)，多數(shù)出現(xiàn)在中介朋友圈的南山指導(dǎo)價(jià)房源，不是南山中心就是南油片區(qū)。

現(xiàn)實(shí)來看，南山中心的二手房，現(xiàn)在確實(shí)是買入南山二手的最低門檻，中介肯定更愿意宣傳。

但是從成交數(shù)量上看，南山中心片區(qū)的二手樓盤成交量都不大。

上面兩個(gè)樓盤，向南瑞峰今年成交2套，南海城中心今年無(wú)成交。

事實(shí)說明，即便是便宜賣也未必就有市場(chǎng)。

大沖-科技園

華潤(rùn)城潤(rùn)府三期

89平2房，去年3月成交最高達(dá)1650萬(wàn)，均價(jià)18.5萬(wàn)/平；

今年2月同戶型成交價(jià)跌至1350萬(wàn)。

華潤(rùn)城潤(rùn)府一期

89平3房戶型，去年6月最高成交價(jià)1850萬(wàn)；

今年同戶型成交了一套1510萬(wàn)。

松坪村三期

49平2房，成交達(dá)565萬(wàn)；

今年6月同戶型成交跌至440萬(wàn)。

區(qū)域點(diǎn)評(píng)：

大沖科技園的代表樓盤是華潤(rùn)城，從實(shí)際成交價(jià)格看，華潤(rùn)城的跌幅其實(shí)也不小。一期和三期的同戶型成交價(jià)都跌了300萬(wàn)左右。

但是，成交房源之外，華潤(rùn)城其他房源的價(jià)格變動(dòng)不大，絕大多數(shù)房源的掛牌價(jià)還是居高不下，該掛高價(jià)一點(diǎn)不含糊，降價(jià)買的反而成為了少數(shù)的奇葩。

看來，科技園這邊的業(yè)主和后海、深圳灣這一片的業(yè)主心態(tài)都比較像，天不塌下來不降價(jià)。

當(dāng)下如果有足夠預(yù)算，與其勉強(qiáng)接盤這些片區(qū)的高價(jià)二手，不如考慮新房。

最近南山的前海宸灣推出的幾套特價(jià)房降價(jià)幅度很大，接下來可能還會(huì)有新盤效仿。

想要第一時(shí)間獲取樓盤降價(jià)的信息，直接掃碼添加我們的置業(yè)顧問吧，會(huì)第一時(shí)間給你提供最新的市場(chǎng)信息。

總結(jié)一下目前南山二手市場(chǎng)的特點(diǎn)。

第一，

部分之前上漲太快的樓盤，這一輪下跌幅度都非常大。

典型案例就是前海、西麗的二手樓盤，

這些板塊的次新盤前幾年炒作氛圍太濃，價(jià)格虛高，這一輪冷周期都遭受到來市場(chǎng)的毒打。

都說如今西部?jī)r(jià)格跌幅很大，

在跌幅的區(qū)域內(nèi)，南山是西部代表，而前海、西麗是南山的代表。

第二，

兩極分化嚴(yán)重。

別看成交降價(jià)幅度那么大， 實(shí)際上業(yè)主愿意降價(jià)甚至跌破指導(dǎo)價(jià)在南山還是少數(shù)，多數(shù)人選擇不降價(jià)。兩極分化明顯。

和我之前寫過的龍華相比，南山多數(shù)業(yè)主信心比較堅(jiān)挺甚至是高調(diào)。

除此之外，板塊之間也有分化。

像華僑城、安托山那一片、包括蛇口、深圳灣，這些板塊多數(shù)是豪宅產(chǎn)品，豪宅產(chǎn)品基本上不受市場(chǎng)影響，降價(jià)房源很多是法拍房。

實(shí)際業(yè)主自持的房源，要不不賣、要不就是掛著盤“觀賞”。

偏剛需的南山中心、南頭、桃源，業(yè)主更愿意降價(jià)，筍盤出現(xiàn)概率高；

高位回調(diào)的西麗、前海，降價(jià)房源也不少。

第三，

降價(jià)熱鬧，但實(shí)際成交數(shù)量少。

南山一直都不是深圳二手房的成交大戶，現(xiàn)在行情變冷，買家更加不愿意接盤價(jià)格奇高的南山二手房。

在中介朋友圈內(nèi)，我甚至能看到福田中介發(fā)的成交喜報(bào)，但南山的呢，無(wú)影無(wú)蹤。

朋友圈看到的福田華強(qiáng)北最新成交情況

想入場(chǎng)南山的買家，不是跑去買新房，就是選擇觀望，二手房?jī)r(jià)格除非真的很筍，否則很難吸引成交。

現(xiàn)階段深圳的新房?jī)r(jià)格陸續(xù)有各種騷操作降價(jià)，二手房和新房一比，就顯得沒那么香了。

從現(xiàn)實(shí)角度來看，除非是非常有價(jià)值的板塊如前海，否則我們還是堅(jiān)持推薦大家買南山的新房。

如果你現(xiàn)在考慮低位入手深圳，我們最近整理了南山和其他各個(gè)區(qū)的價(jià)值新盤名單，想要可以掃碼領(lǐng)取，同時(shí)，我們的房產(chǎn)置業(yè)老師還會(huì)給你提供購(gòu)房建議。

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以上為正文，來自灣區(qū)區(qū)長(zhǎng)

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