這幾天，一張深圳二手房掛牌突破10萬套的圖在各大群里瘋傳，大喊崩盤的人不在少數(shù)。

我一看這個圖，各位真的冷靜，真的冷靜。

【資料圖】

圖上白紙黑字的寫著，四大行、掛牌、包含重復(fù)。

計算全部網(wǎng)站的重復(fù)房源，那數(shù)據(jù)當(dāng)然很夸張啊，這樣制造恐慌又有什么意義呢？

拋開恐慌，我們需要正確認(rèn)知當(dāng)下深圳真實的二手房市場。

深圳二手房掛牌量的確還在增加。

根據(jù)我們收到的最新消息，截止11月14日，深圳有效的在售二手房達(dá)到42049套。

的確，深圳的二手房放盤量自今年3月之后一直在增長。

可能是因為今年2月馬上就是208參考價一周年，當(dāng)時大家都在期待參考價的調(diào)整。

所以我們明顯看到1月掛牌量是有一個斷崖式下跌，然而因為價格沒有調(diào)整，所以3月深圳二手房在售房源陸續(xù)回調(diào)到12981套。

本以為陸續(xù)放盤的二手房會逐漸被消化，但現(xiàn)在已經(jīng)是11月中下旬了，2022年將要結(jié)束。

二手房庫存不但沒有減少，反而還增加到了4萬套+。

這也不能怪在越來越多的掛盤量上，畢竟現(xiàn)在一個月成交量都沒有2000套，怎么去消化這么幾萬套的庫存呢。

截止到上個月月底，深圳二手房成交量已經(jīng)連續(xù)17個月在2000套左右徘徊。

但相比于2016年3月份的18706套，連當(dāng)時的十分之一都不到，連續(xù)這么慘淡的成交量，堪稱史無前例。

毫無疑問，二手指導(dǎo)價是深圳這輪調(diào)控中的大殺器。

目前僅1500-2000套的成交，可以說是完全沒有流動性，很多朋友被市場情緒影響，看到的就是非常悲觀的一面。

但我看到的，都是好的一面。

此種情況下，價格必然大幅折讓，就像2015年股災(zāi)時，幾千只股票無量跌停，再好的優(yōu)質(zhì)股也會跌。

很多人在后臺問，哪里哪里跌的怎么樣了，我也很無奈，大環(huán)境如此，連深圳都在跌。

而深圳二手房指導(dǎo)價，為什么要叫房價的錨定點。

之所以稱為錨，有兩層意義：太高了，將你拉下來；太低了，又將你托住。這可能才是指導(dǎo)價的意義。

這也和我之前說過的，隨著樓市分化行情，有一部分的二手房指導(dǎo)價，就是用來托底的。

所以對于沒有進(jìn)場的朋友，無需恐慌，但可以興奮。

因為現(xiàn)在的樓市狀態(tài)比2008年還差，是二十年一遇的買房時機(jī)，能用很劃算的價格買到優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

其實關(guān)于一些下跌的樓盤，大家可能只能聽中介說，或者身邊人的信息傳遞，但因為我們就在市場中，能第一時間掌握降價的小區(qū)，也能第一時間知道市場的消息。

而信息差就是我們踏準(zhǔn)周期的機(jī)會，如果你想第一時間知道最新的降價筍盤，以及這個樓盤到底值不值得入手，可以掃碼加我微信，很多消息我會第一時間發(fā)給已經(jīng)加我微信的朋友，也會抽時間解答大家現(xiàn)在的買房疑問。

在大時代的洪流中，樓市無論是漲還是跌，都有它必然的周期性。

就像時代的一粒塵埃，落在每個人頭上都是一座大山。

在如今的機(jī)會之下，我們更應(yīng)該關(guān)心哪里的二手房掛牌量增多，為什么增多？

最重要的是，在二手房放盤增多的區(qū)域，是不是有一些可以撿筍的機(jī)會？

關(guān)于如何判定掛盤量，有一些小區(qū)可能本身套數(shù)少，掛牌量也不多，有些小區(qū)本來就很大，掛盤量自然很多。

為了避免歧義，我們這里引用行業(yè)中用掛牌率（掛牌率=掛牌套數(shù)/總戶數(shù)）來進(jìn)行衡量。

根據(jù)計算的掛牌率，可以劃分成4個量級：

掛牌率1%-5%：正常流通狀態(tài)。

掛牌率超過5%：小區(qū)內(nèi)掛牌量大，賣家間競爭激烈，存在撿漏機(jī)會；

掛牌率超過10%：小區(qū)處于滯銷狀態(tài)，大概率會降價，可以繼續(xù)等；

掛牌率超過20%：基本屬于深度套牢。

記住這個規(guī)則，再來看看深圳各區(qū)的掛牌率結(jié)構(gòu)如何？

目前來看，福田的房子流通性還是很強(qiáng)的，在目前情況下，17.24％的房子都可以正常流動。

另外在可撿漏的范圍里，福田的占比也是最多的，可以在福田淘到筍盤的機(jī)會也是最多的，證明福田整體區(qū)域的房子流動性都不錯。

而大鵬、光明、坪山等地方能夠正常流動的二手房不多，但也不是套牢，基本都是在可以殺價撿漏的區(qū)間里。

最難賣的可能就是龍崗了，超過1/4的小區(qū)的掛牌量都已經(jīng)超過10％。

當(dāng)然這也可以理解，因為龍崗地方很大，房子供應(yīng)是真的非常多，幾乎是南山、羅湖的雙倍。

對于想要買房的人來說，有兩個點很重要：

一是小區(qū)的掛牌量，賣家賣房是因為置換或者別的原因，不是因為恐慌或者不自信現(xiàn)在的手握的資產(chǎn)而拋售。

二是小區(qū)的流通性，這樣可以找到板塊、保值空間都不錯的小區(qū)，起碼保證這個房子不會失去流通。

所以我們梳理了一部分掛牌量比較合理，包括競爭比較大，有撿漏機(jī)會的小區(qū)清單，幫助大家減少挑選的麻煩，并且都是預(yù)期不錯的項目，盡可能的介紹買房的成本。

看完了二手房，再看看現(xiàn)在深圳新房四季度還計劃供應(yīng)27個住宅項目、12737套房源。所以，現(xiàn)在開發(fā)商不得不搞各種折扣去搶占客戶。

金九不在、銀十落空，這就是今年的深圳樓市，開發(fā)商內(nèi)卷打價格戰(zhàn)，二手房業(yè)主降價求變現(xiàn)。

一些著急住，或者新盤價格倒掛沒有那么優(yōu)惠的時候，沒有新鮮的項目刺激，一些需求轉(zhuǎn)移到二手房。

接下來的深圳樓市會怎么走呢。

新房市場，開發(fā)商為了年度回款、會卷的更厲害。

一是供應(yīng)量增加，11月1日，深圳住建局公布了四季度計劃入市住宅項目27個、12737套，打新的朋友可以重點關(guān)注一些熱點項目。

二是折扣率會更大。如果對之前的折扣力度不滿意的，還可以持續(xù)關(guān)注一下，現(xiàn)在還會有一批更劃算的折扣。

二手房市場不樂觀，再加上業(yè)主降價力度持續(xù)加大，但也是淘筍的好時機(jī)。

越到年底資金的需求越大，一些業(yè)主著急變現(xiàn)，降價的幅度大，買家淘到筍盤的機(jī)會也增加。

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