“爭(zhēng)地激烈到這種程度，真沒想到。”有行業(yè)人士向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示。

4月20日下午，廣州天河區(qū)天潤(rùn)路333號(hào)的拍賣大廳出現(xiàn)戲劇性一幕，3點(diǎn)出頭結(jié)束搖號(hào)后，華潤(rùn)&長(zhǎng)隆聯(lián)合體摘得番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)2宗宅地，未競(jìng)得企業(yè)保利、招商蛇口(001979)不認(rèn)可搖號(hào)結(jié)果，拒絕在確認(rèn)書上簽字。

隨后，幾家房企閉門交涉了許久，個(gè)中談判內(nèi)容無(wú)從得知。

(資料圖片)

至晚上7點(diǎn)左右，廣州公共資源交易中心官網(wǎng)才顯示競(jìng)得企業(yè)名單，華潤(rùn)&長(zhǎng)隆聯(lián)合體“有驚無(wú)險(xiǎn)”地競(jìng)得了兩宗宅地及與之綁定的2宗商地。但也因?yàn)楸＠?、招商蛇口及華發(fā)的“攪局”，華潤(rùn)聯(lián)合體為此多花了22.168億元，總成交價(jià)超197億元。

以往，地塊觸頂搖號(hào)出結(jié)果后，未競(jìng)得的企業(yè)代表都是無(wú)奈接受后簽字確認(rèn)，然后離開，祈禱在下一次拿地時(shí)幸運(yùn)之神能夠降臨。

上述4宗地是廣州2023年第一批次供地中最受關(guān)注的地塊，4宗地雖分開出讓，但被綁定在一起——想拿下宅地就必須參拍另外幾宗地，4宗地起拍總價(jià)超175億元，業(yè)內(nèi)將其稱為長(zhǎng)隆“超級(jí)地塊”。

地塊毗鄰長(zhǎng)隆景區(qū)，處于地鐵18號(hào)線/7號(hào)線南村萬(wàn)博站、3號(hào)線/7號(hào)線漢溪長(zhǎng)隆站之間；板塊內(nèi)的萬(wàn)博商務(wù)區(qū)是廣州市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，地塊隔壁的華發(fā)越秀·和樾府則是2022年的銷冠，附近的耀勝新世界銷量也非常亮眼。

無(wú)論是超高的起拍價(jià)，還是板塊發(fā)展?jié)摿敖煌?，都讓外界格外關(guān)注長(zhǎng)隆“超級(jí)地塊”的去向。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這塊地幾乎是為華潤(rùn)置地“量身定做”， 畢竟商業(yè)地塊在出讓時(shí)就要求引進(jìn)《財(cái)富》世界500強(qiáng)2022年排名前100名企業(yè)，購(gòu)物中心品牌須為太古匯、嘉里城、國(guó)金中心、萬(wàn)象商業(yè)、恒隆廣場(chǎng)其中一家，華潤(rùn)商業(yè)本身就極具競(jìng)爭(zhēng)力，且符合出讓條件。

此外，競(jìng)拍前，華潤(rùn)就已在地塊附近的萬(wàn)博地鐵站樹立公示，稱“因規(guī)劃地塊建設(shè)需要，需在4月12日至9月1日將萬(wàn)博地鐵站E出口進(jìn)出實(shí)施疏導(dǎo)改造”，公示所展示的規(guī)劃圖，與上述地塊一致。

房企對(duì)“好地塊”的認(rèn)知是一致的，即便種種跡象都顯示，華潤(rùn)極有可能競(jìng)得長(zhǎng)隆“超級(jí)地塊”， 保利發(fā)展、招商蛇口及華發(fā)仍然選擇入局放手一搏，由此也出現(xiàn)了搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)的戲劇性一幕。

一方面，這展現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)隆“超級(jí)地塊”的看好，另一方面，也折射出當(dāng)前企業(yè)對(duì)“好地塊”的確定性的追求。

不僅僅是廣州，北上深三大一線城市的熱門地塊也吸引了多家房企競(jìng)逐。與之相對(duì)的是，部分確定性不高的地塊繼續(xù)由城投公司托底。

競(jìng)逐一線城市

4月18日起開拍的上海首輪土拍，19宗地吸引了近50家房企報(bào)名參拍，其中，閔行區(qū)莘莊2宗地、青浦區(qū)西虹橋2宗地均吸引了超20家房企，有13宗地各自吸引了超10家房企，招商蛇口、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等央企身影頻現(xiàn)，萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、金地等混改/大型民企也入局。

從參拍企業(yè)看，去年在上海銷售額位列榜單第一的招商蛇口，報(bào)名了15宗地，準(zhǔn)備繼續(xù)在上海大干一場(chǎng)。此次土拍中，招商蛇口聯(lián)合拿地2宗，總地價(jià)33.55億元。

因?yàn)槿昵暗膰鷺?biāo)事件被處罰的萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海在此次土拍迎來(lái)解禁，三家企業(yè)也鉚足了勁，試圖拿回“失去的一切”。其中，萬(wàn)科、華潤(rùn)均報(bào)名參拍超10宗地，中海報(bào)名了7宗地。

最終，萬(wàn)科以113億元的總價(jià)拿下松江廣富林地塊、閔行梅隴社區(qū)地塊(與中鐵建聯(lián)合拿地)；華潤(rùn)以30.15億元總價(jià)拿下青浦區(qū)西虹橋小淶港地塊；中海則“運(yùn)氣不足”，尚未拿地。

不僅僅是央國(guó)企及混改企業(yè)，民企也在上海展現(xiàn)了強(qiáng)烈的拿地欲望，龍湖、上海本土房企大華、碧桂園等參與了多宗地塊的競(jìng)拍。其中，龍湖&建華建材聯(lián)合體以24.8億元底價(jià)摘得嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)地塊；碧桂園及大華則未有地塊入庫(kù)。

一個(gè)個(gè)數(shù)據(jù)和參拍企業(yè)名單擺在這里，上海土地市場(chǎng)的熱度無(wú)需多言。

4月20日結(jié)束的廣州2023年首次土拍，也展現(xiàn)了相當(dāng)?shù)臒岫取?/p>

除了四大央國(guó)企爭(zhēng)奪長(zhǎng)隆“超級(jí)地塊”，更早前出讓的番禺區(qū)迎賓路地塊吸引了包括保利發(fā)展、龍湖、美的置業(yè)等在內(nèi)的16家企業(yè)搖號(hào)競(jìng)爭(zhēng)，荔灣花地街羊城食品廠地塊則吸引了13家房企競(jìng)爭(zhēng)，最終獲得兩塊地的“幸運(yùn)兒”分別為江蘇亞綸集團(tuán)、武漢地產(chǎn)集團(tuán)，成交總價(jià)分別為23.23億元、19.3億元。

北京今年以來(lái)部分地塊熱度也不錯(cuò)，4月19日結(jié)束預(yù)審的豐臺(tái)青塔地塊，吸引了中海、華潤(rùn)、招商、路勁、萬(wàn)科、碧桂園等四十余家房企參與預(yù)審。

深圳3月31日出讓的5宗地中，3塊地價(jià)觸頂，其中光明區(qū)馬田街道地塊、寶安區(qū)沙井街道地塊通過(guò)搖號(hào)確認(rèn)競(jìng)得企業(yè)，價(jià)格觸頂?shù)貕K分別由龍湖、招商蛇口、深振業(yè)競(jìng)得；5宗地成交總價(jià)約72億元。

“確定性”第一

各大央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企競(jìng)逐一線城市土地，體現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械男判?，及歷經(jīng)2022年的相對(duì)收縮后迫切的補(bǔ)倉(cāng)需求。

“房企融資寬松后，大型國(guó)央企資金實(shí)力還是相當(dāng)雄厚的，但全國(guó)城市分化，具備市場(chǎng)價(jià)值的城市除了北上廣深，就是產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁、人才流入的強(qiáng)二線城市。資金規(guī)模大，投資城市少，土地市場(chǎng)的火熱是順理成章的?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示。

以上海為例，此次推出的19宗地僅4宗熱度相對(duì)較低，僅有1家房企報(bào)名，分別由招商&象嶼綜合體、龍湖&建華置地綜合體、萬(wàn)科、新天和摘得。雖底價(jià)成交，但大型房企的身影仍舊展現(xiàn)了企業(yè)對(duì)上海市場(chǎng)的看好。

中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，除了宏觀經(jīng)濟(jì)因素，目前上海的政策也給了開發(fā)商信心，“落戶政策的放松對(duì)市場(chǎng)有較明顯的帶動(dòng)效果，使得上?？墒蹘?kù)存進(jìn)一步減少?！?/p>

張文靜進(jìn)一步補(bǔ)充道，去年上海整體銷售情況較好，項(xiàng)目整體的去化有保障，相對(duì)來(lái)說(shuō)企業(yè)現(xiàn)金回流較快。目前開發(fā)商較為重視資金安全，現(xiàn)金回流較快的上海對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是較為優(yōu)質(zhì)的城市。

熱度高漲只是四大一線城市土拍的一個(gè)切面，房企積極補(bǔ)倉(cāng)的同時(shí)也相當(dāng)謹(jǐn)慎，即便是在一線城市，很多地“企業(yè)都不會(huì)碰”。

郭毅指出，各個(gè)城市內(nèi)部都分化明顯，房企在考量城市后還要看區(qū)域板塊，最終落到地塊本身，評(píng)判資源濃度和客戶厚度，既要實(shí)現(xiàn)較快的去化流速，也要保障合理價(jià)格、達(dá)成既定的利潤(rùn)目標(biāo)。

“所以對(duì)投資標(biāo)的小、市場(chǎng)價(jià)值邏輯清晰的地，企業(yè)就會(huì)積極爭(zhēng)??；預(yù)判流速慢，或價(jià)格實(shí)現(xiàn)可能性低的地塊，很多企業(yè)都不會(huì)碰，這類地塊如果想順利出讓，一般需要政府對(duì)接合適的房企來(lái)托底?！惫阏f(shuō)道。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波也向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，“可以用地塊建成之后的順暢度來(lái)衡量地塊質(zhì)量。區(qū)域項(xiàng)目未來(lái)去化情況是很重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，目前很多地方都實(shí)行房地價(jià)聯(lián)動(dòng)，未來(lái)的利潤(rùn)空間是比較清晰的，去化難度越小，房企就越愿意爭(zhēng)奪?！?/p>

這一邏輯在上海、廣州和北京土地市場(chǎng)尤為清晰。

張文靜表示，上海本批次19宗地都臨近外環(huán)，且多為臨鐵地塊，整體來(lái)看區(qū)位較為優(yōu)質(zhì)，且部分地塊近年來(lái)供應(yīng)較少，指導(dǎo)價(jià)相較周邊二手房存在一定倒掛現(xiàn)象，區(qū)域內(nèi)的需求較多，去化有保障。此外，部分出讓地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)有所上調(diào)，為開發(fā)商預(yù)留的利潤(rùn)空間有一定提升。

由于上海此次推出地塊整體質(zhì)量較高，19宗地全部成功出讓，總成交金額519億元，平均溢價(jià)率7.3%。

廣州及北京的部分地塊則因?yàn)槿セy度可能較大或利潤(rùn)空間不足，不受房企待見。

廣州一輪土拍掛牌的8宗地中，增城派潭鎮(zhèn)地塊在推遲出讓后，于4月18日宣布“終止出讓”；荔灣區(qū)橋梓大街南側(cè)、天河智慧城、增城寧西街沙寧路的3宗地均由城投托底。

“從本輪房企拿地共性來(lái)看，更偏向于拿市中心或者近郊的優(yōu)質(zhì)地塊，參拍企業(yè)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度較高，而位于郊區(qū)或出讓條件商業(yè)占比較高的地塊則無(wú)人問(wèn)津，或由本土國(guó)資底價(jià)競(jìng)得?！敝兄秆芯吭簭V州分院研究主管陳雪強(qiáng)總結(jié)道。

在北京市場(chǎng)，與號(hào)稱“史上最熱地塊”的朱辛莊地塊同日出讓的昌平新城東區(qū)三期地塊，最終由首開以底價(jià)27億摘得；更早前2月上旬開拍的北京2022年第五批次集中供地，6宗宅地中，一半底價(jià)成交。

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