觀點(diǎn)網(wǎng)在等待IPO期間，京東產(chǎn)發(fā)又出手英國物流資產(chǎn)，進(jìn)一步豐富了海外資產(chǎn)。

4月24日，有消息稱，京東產(chǎn)發(fā)將斥資2.5億英鎊（約合21.43億人民幣），收購高盛位于英國的大型物流資產(chǎn)包。

該資產(chǎn)包具體包括兩處項目，其中一處為位于英格蘭考文垂的大型園區(qū)Prospero Ansty Park，該園區(qū)面積為110萬平方英尺，約10.2萬平方米；另一處是位于英格蘭普雷斯頓的物流倉庫，面積55萬平方英尺，約5.1萬平方米。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)了解，這次交易是京東在英國收購的第三項物流資產(chǎn)，2.5億英鎊交易價格也將刷新今年中資投資英國的最高紀(jì)錄。

海外謀篇

一邊是趨于穩(wěn)定的國內(nèi)物流地產(chǎn)梯隊，另一邊是持續(xù)增長的全球跨境電商需求，無論是出于自身發(fā)展的主動選擇，還是為爭奪一席生存之地的無奈之舉，“海外”無可避免地成為國內(nèi)企業(yè)的又一處戰(zhàn)場。

京東也參與其中。

從此前披露的招股書來看，作為京東集團(tuán)內(nèi)智能物流倉儲平臺的唯一開發(fā)持有者，京東產(chǎn)發(fā)一直有選擇地拓展中國以外的市場。

截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)已在中國29個省級行政區(qū)及4個海外國家開發(fā)、擁有或管理236個現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，包括合共219個物流園區(qū)、13個產(chǎn)業(yè)園區(qū)及4個數(shù)據(jù)中心，總建筑面積為2333萬平方米。

截至同日，京東產(chǎn)發(fā)于4個海外國家擁有25個基礎(chǔ)設(shè)施項目。其中，已落成物業(yè)23個，開發(fā)中物業(yè)及土地儲備2個，總建筑面積達(dá)67.9萬平方米。

在京東集團(tuán)的發(fā)展需求及中國電子商務(wù)行業(yè)長期增長共同作用下，京東產(chǎn)發(fā)由國內(nèi)走向海外，實(shí)現(xiàn)向東南亞及歐洲等海外市場的成功拓展。

歐洲市場擁有龐大的消費(fèi)市場及全面的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，是全球物流基礎(chǔ)設(shè)施市場的主要地區(qū)，也是京東產(chǎn)發(fā)已成功觸及并進(jìn)軍的一處海外市場。

歐洲最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施市場包括德國、英國、法國、西班牙、意大利、荷蘭、波蘭、比利時、捷克共和國及瑞典。信息顯示，歐洲物流基礎(chǔ)設(shè)施市場目前仍供不應(yīng)求，2018年至2022年絕大多數(shù)主要細(xì)分市場的出租率較高，為95%左右，而2021年至2022年的有效租金水平大幅增長約14.0%。

英國及荷蘭的物流基礎(chǔ)設(shè)施市場保持穩(wěn)定且前景可觀，2022年度吸納面積均超過300萬平方米，出租率均高達(dá)97%以上。

參與者眾，歐洲市場上的競爭也同樣面臨土地稀缺及成本上漲的難題。

此前披露的招股書顯示，2022年，通過收購英國及荷蘭的物流倉庫，京東產(chǎn)發(fā)成功進(jìn)軍歐洲市場，并計劃通過后續(xù)改造升級來提高運(yùn)營效率。

可預(yù)見的是，在京東產(chǎn)發(fā)逐步形成更為完善的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)覆蓋同時，京東供應(yīng)鏈一體化上的相關(guān)業(yè)務(wù)也都將得以進(jìn)一步發(fā)展。

英國布局

去年，京東于英國市場收購了兩個物流倉庫，也都是通過京東產(chǎn)發(fā)進(jìn)行。

從時間上來看，2022年7月22日，京東產(chǎn)發(fā)在英國買下了一處位于倫敦衛(wèi)星城——米爾頓凱恩斯的物流倉庫，這是京東在英國收購的首個物流基礎(chǔ)設(shè)施。

該項交易涉及金額約6000萬英鎊（約合5億人民幣），項目所在的米爾頓凱恩斯位于英格蘭中部，為英國經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，也是倫敦衛(wèi)星城，通過市郊鐵路連接倫敦市區(qū)。

該倉庫曾是英國倫敦最大的百貨商店John Lewis的配送中心，面積約33538平方米，賣家為英國保險公司標(biāo)準(zhǔn)人壽安本。

值得一提的是，John Lewis近年也面臨一定程度的經(jīng)營困境，2021年，有消息稱該公司已將重心轉(zhuǎn)向電商渠道。

或許是經(jīng)營困境難解，這家百貨公司轉(zhuǎn)道地產(chǎn)，于去年12月與安本簽署一項價值5億英鎊、為期數(shù)十年的協(xié)議，將建造1000套租賃住宅，也由此成為首家將旗下部分商鋪和其他房產(chǎn)改造為住宅的英國零售商。

某種程度上，John Lewis的轉(zhuǎn)型也為京東收購創(chuàng)造了市場機(jī)遇。為避免更多意外發(fā)生，雙方以更快速度促成了交易。

在該物流倉庫收購時，京東相關(guān)人士曾透露：“這項投資提供了強(qiáng)勁的租金增長和價值創(chuàng)造潛力，這也證明了我們的執(zhí)行能力，因為我們在4周內(nèi)完成了交易，盡管這是我們在英國的第一筆投資。未來幾年，我們將繼續(xù)投資于英國和歐洲的黃金地段。”

同年10月27日，京東又以4400萬英鎊（約合3.68億人民幣）的價格收購了位于英格蘭北部城市唐卡斯特的一個配送中心。

該物流配送中心是一個溫控倉庫，面積約41265.67平方米，此前為英國連鎖超市Tesco租賃。

該倉庫坐落在靠近唐卡斯特M18/A1公路交匯處占地28.55英畝的空地上，從區(qū)位上來看，唐卡斯特被英國北部著名的電商城市群曼徹斯特、謝菲爾德、利茲成弧形包裹。也因此，雖然只是英國英格蘭南約克郡的一個小鎮(zhèn)，卻成為英國重要的物流中心。

最新事件中，京東產(chǎn)發(fā)收購的資產(chǎn)包具體為兩處項目，其中一處位于英格蘭考文垂的大型園區(qū)Prospero Ansty Park，該園區(qū)面積為110萬平方英尺，約10.2萬平方米。園區(qū)共有兩期，包括辦公空間、工業(yè)工廠和物流倉儲空間，第一期目前已成功招募到部分租客，第二期計劃于2024年初完工。

另一處是位于普雷斯頓的物流倉庫，面積55萬平方英尺，約5.1萬平方米，消息稱該倉庫目前出租給英國家具公司Victoria Plumb。

考文垂是英國英格蘭西米德蘭郡城市，地處英格蘭中心，與倫敦、布里斯托爾、利物浦、赫爾諸港距離大致相等；普雷斯頓則位于英格蘭西北部，也是蘭開夏郡的行政中心，位于英國里布爾河畔，毗鄰國際大都市曼徹斯特和利物浦。與此同時，該市也是重要而繁華的商業(yè)、購物和娛樂中心。

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