觀點網(wǎng)3月30日早盤前，融創(chuàng)服務如期公布2021年財報。

從整體業(yè)績來看，報告期內(nèi)，融創(chuàng)服務實現(xiàn)收入約為79.04億元，較上年增長約70.9%；利潤約為13.58億元，較上年增長約118.5%；公司擁有人應占利潤約12.76億元，較上年增長約113.9%。

營收、利潤數(shù)據(jù)持續(xù)上升的同時，該公司在第三方拓展方面亦取得了一定的成效。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，融創(chuàng)服務的在管建筑面積為2.15億平方米，同比上升58.9%，其中，來自獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)的占比由2020年底32.1%提升至37.1%，主要得益于年內(nèi)對彰泰服務的收購。

基于上述利好，今日開盤，融創(chuàng)服務股價持續(xù)拉升，盤中最高錄得5.29港元，截至收盤，該公司股價為5.16港元，上漲18.35%。

有投資者向觀點新媒體表示，在同日召開的業(yè)績投資者發(fā)布會中，融創(chuàng)服務管理層表示，2022年對整個行業(yè)來說確實是一個重塑之年。

“隨著地產(chǎn)調(diào)控與行業(yè)增速下降，以及資本的快速退去，物企下一步的增長，已經(jīng)從基于外部資源的驅(qū)動，開始轉(zhuǎn)化為對于市場化發(fā)展的內(nèi)生型需求的驅(qū)動，所以在下一階段，融創(chuàng)服務要依托現(xiàn)有的高濃度布局，持續(xù)做大現(xiàn)有密度，加強方方面面的能力。”

內(nèi)生動力

2021年，寒風席卷房地產(chǎn)行業(yè)，在拿地難、銷售難、融資難的情況下，房地產(chǎn)一度被定調(diào)為“黑鐵時代”，相比之下，從地產(chǎn)分拆出來的物管公司，卻成為“一枝獨秀”的存在。

細看融創(chuàng)服務的業(yè)績表現(xiàn)，2021年全年，公司錄得收入約79.04億元，較去年增長約70.9%，實現(xiàn)毛利約為24.91億元，同比增長95.3%，毛利率為31.5%，較2020年經(jīng)重述毛利率提升3.9個百分點。

該公司表示，毛利率提升主要由于占收入比重較高的物業(yè)管理服務毛利率的提升，同時毛利率較高的小區(qū)生活服務及商業(yè)運營管理服務的收入占比提升。

具體到各項業(yè)務，2021年，融創(chuàng)服務布局了商業(yè)運營，擴充了新的發(fā)展賽道，由此，該公司的業(yè)務結(jié)構(gòu)擴充為四大主線，分別為物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)生活服務及商業(yè)運營管理服務。

其中，社區(qū)生活服務是年內(nèi)增速較快的一個版塊。報告期內(nèi)，該公司實現(xiàn)社區(qū)生活服務收入5.07億元，同比增長187.09%，其占總收入的比例亦較2020年提升近3個百分點至6.4%，毛利率亦保持在45.6%的高位。

在融創(chuàng)服務看來，社區(qū)生活服務或?qū)⒊蔀楣疚磥淼囊粋€新增長點，投資者轉(zhuǎn)述融創(chuàng)服務行政總裁曹鴻玲的話語表示，“在生活服務方面，公司希望聚焦既有消費潛能的核心城市，加速生活服務快速落地?！?/p>

具體的操作路徑包括，第一，在業(yè)務的鋪排方面，要貼合公司整體戰(zhàn)略，聚焦深耕核心城市，提升產(chǎn)品的覆蓋率和市占率。

第二，今年公司會把重心放在打造產(chǎn)品和服務上，讓產(chǎn)品和服務成為核心的競爭力，與客戶建立長期的信任?！拔覀兘衲暌沧隽艘恍└唣ば缘淖誀I產(chǎn)品，也就是到家服務，比如清潔服務、家電清洗、家具保養(yǎng)等，來完善我們的產(chǎn)品體系?！?/p>

第三，加大供給能力建設，即加大與供應鏈資源的合作，在一些核心品類上要搭建自身自營的供給能力。第四，發(fā)揮資源協(xié)同優(yōu)勢，即調(diào)動一線團隊的積極性。

“在一些核心城市、戰(zhàn)略級城市、重點城市，我們的生活服務相對于基礎收入的占比，基本上是在25%以上，有的接近40%，但綜合的結(jié)果平均只占基礎服務的8%，未來，社區(qū)生活服務還有3倍可發(fā)展的空間?！?/p>

除此之外，商業(yè)版塊亦是融創(chuàng)服務2021年的新試煉。

于2021年11月8日，融創(chuàng)服務公告表示，公司通過收購目標公司100%權(quán)益的方式，將融創(chuàng)中國商管輕資產(chǎn)運營板塊整合至公司旗下，代價為人民幣18億元。

對于物管企業(yè)而言，收并購最直接的作用，或許是在短期內(nèi)實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張，但對這筆交易來說，收購商管版塊，無疑是融創(chuàng)服務拓寬業(yè)務版圖的重要一環(huán)。

數(shù)據(jù)顯示，目前，融創(chuàng)服務在管商業(yè)項目共計22個，約308萬平方米，2021年整體商業(yè)的租金收入是10.4億元，同期，商管服務收入為1.76億元，較去年同期上漲6418.52%，毛利率亦從2020年的20.9%大幅提升至79.2%。

“在非住業(yè)態(tài)方面，今年也有一個同步的發(fā)展，尤其是市拓方面，非住業(yè)態(tài)是主要的增長來源，2021年新增合約建筑面積當中，54%是非住業(yè)態(tài)?！?/p>

該公司副總裁兼商管公司總經(jīng)理張媛表示：“2021年是融創(chuàng)商業(yè)進入到輕資產(chǎn)發(fā)展的元年，年內(nèi)，公司成功簽約了5個外部的輕資產(chǎn)項目。”

投資者轉(zhuǎn)述，未來融創(chuàng)服務在商管方面，會繼續(xù)以“娛樂+商業(yè)”的模式進行，同時，將堅定以城市更新為主線，做高質(zhì)量的輕資產(chǎn)發(fā)展，并且在精細運營和提升服務力方面，不斷提升基本功。

“在行業(yè)轉(zhuǎn)折點上，我們希望對現(xiàn)有業(yè)務實現(xiàn)有質(zhì)量的復制和增長，對新業(yè)務實現(xiàn)有質(zhì)量的孵化?！?/p>

外部擴容

參會投資者提到，問答環(huán)節(jié)，分析師提的第一個問題就有關母公司融創(chuàng)中國，畢竟，融創(chuàng)中國流動性壓力會給融創(chuàng)服務帶來哪些影響，一直是大家關注的重點。

對此，融創(chuàng)服務管理層表示：“公司沒有對地產(chǎn)集團進行過任何擔保，管理層也從沒有購買過地產(chǎn)的理財產(chǎn)品，作為兩家獨立的上市公司，我們跟地產(chǎn)集團之間的業(yè)務往來，是按照持續(xù)關聯(lián)交易的框架進行的，資金往來也是在服務范圍內(nèi)封閉操作的?！?/p>

不過從財報數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)服務與關聯(lián)方之間的往來款項似乎受到一定影響。于2021年12月31日，融創(chuàng)服務來自關聯(lián)方的貿(mào)易應收款項約為30.36億元，來自第三方的貿(mào)易應收款項約為10.01億元，存在較大的增幅。

“地產(chǎn)集團是我們一個非常大的客戶，在地產(chǎn)集團對供方延期支付的情況下，我們的應收賬款也有比較大的增加，對于這些方面，我們也在積極地協(xié)調(diào)，去進行催款?！?/p>

至于外拓方面，近兩年，在地產(chǎn)行業(yè)下行及企業(yè)交付項目減少的情況下，勢必會對依賴母公司的部分企業(yè)帶來影響，對此，融創(chuàng)服務表示，“一定要加大第三方項目的獲取，也就是說第三方項目的獲取更為關鍵?！?/p>

事實上，相較于過往，融創(chuàng)服務于2021年的市場化步伐取得了不錯的成績。

數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，融創(chuàng)服務新增合約面積1.03億平方米，在新增合約面積當中，65%源于第三方，其中市場拓展面積3600余萬平方米，而收并購獲得的面積約3100萬平方米。

“外拓在今年實現(xiàn)了高于母公司對于新增合約面積的貢獻，對公司來說也是一個標志性的時點?！?/p>

報告期末，該公司的總合約建筑面積為3.58億平方米，同比增長35.47%，總在管面積為2.15億平方米，同比增長58.9%。其中，總在管面積的37.1%來自純第三方，這一比例較2020年同期上漲了5個百分點。

此外，該公司第三方貢獻的收入占比亦逐年提高。年內(nèi)，融創(chuàng)服務實現(xiàn)物業(yè)管理服務收入45.39億元，母公司貢獻收入為21.97億元，占比為48.4%，聯(lián)合營公司貢獻收入9.20億元，占比20.3%，而純第三方貢獻的收入上升112.41%至14.21億元，占比較2020年同期上升7.2個百分點。

不可否認，過去一年，對物管行業(yè)而言，亦是緊迫感十足的一年。上半年，在十部委通知、十四五規(guī)劃的鼓勵和引導下，物管企業(yè)向高質(zhì)量和多元化升級，服務空間和內(nèi)容得到延伸。

到了下半年，地產(chǎn)行業(yè)流動性承壓，尤其是母公司為地產(chǎn)公司的物管企業(yè)，增長壓力開始凸顯，其市場化、外拓需求變得尤為迫切和重要。

融創(chuàng)服務在會上亦表示，未來，公司將從兩個方面持續(xù)做大現(xiàn)有的規(guī)模，其一，發(fā)揮現(xiàn)有項目的布局優(yōu)勢，以深耕城市現(xiàn)有項目的街區(qū)為核心，輻射到周邊，再滲透到各個業(yè)態(tài)。

其二，對現(xiàn)有的比較優(yōu)質(zhì)的大客戶、大業(yè)務，擴展服務邊界，從專項服務變成全委服務，從基礎服務延展到更多的增值服務上。

對于未來的發(fā)展增速，融創(chuàng)服務亦訂下了較高的目標：未來三年內(nèi)，希望公司第三方在管面積占比能夠超過50%，生活服務收入復合增長速度超過50%，客戶滿意度持續(xù)保持在行業(yè)的領先地位，保持90分位，對于基礎經(jīng)營的毛利率依然維持在25%的水平，能夠?qū)崿F(xiàn)雙超雙優(yōu)的結(jié)果。

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