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小3房,竟然是雞肋?!

  • 大胡子說房 微信號
  • 2022-04-03 12:58:55

隨著房價越來越貴,置換的成本越來越高,現(xiàn)在很多家庭傾向于在買房時一步到位。

70-90平的小面積段做3房,也越來越成為市場熱銷的主流。

確實,高房價下,高房價下買房難、換房更難。買房時把眼光放長遠些無可厚非,考慮到5-10年的家庭需求,老人和孩子都需要獨立的空間,3房確實是剛需。

小戶型,能把房間做多些,已經(jīng)成為檢驗開發(fā)商能力的標(biāo)尺,這種買房思路確實沒問問題,但是落到實際的市場層面,能不能買實際上得具體問題具體分析。

首先,要搞清楚小3房為什么這么受歡迎?

主要還是因為開發(fā)商早期特別會偷面積,或者設(shè)計得當(dāng),最終得房率比較高。

這幾年跑過不少城市,深圳、廣州、珠海、杭州、合肥等南方城市,見過不少70-90平設(shè)計優(yōu)秀的小戶型。

89平甚至79平,也能做到3房2衛(wèi),對于預(yù)算有限的剛需來說,絕對是性價比之王。

但是這些牛逼的設(shè)計,幾乎都一個共同點,那就是得房率基本在90%以上。也就是說去掉公攤面積,房子的實際面積還有50-70多平。

比如下圖是深圳的恒裕濱城二期,一度被稱為灣區(qū)贈送之王,深圳現(xiàn)在主流得房率在75%左右,但這期戶型能做到110%。

83平的房子,實際套內(nèi)面積有100平左右,做3房2衛(wèi)還不是灑灑水啦!

雖然房產(chǎn)證寫著83平,但最大的套房有25平,最小的房間也有8.6平,居住的舒適感高還省了0.5%的契稅,何樂而不為呢?

不止深圳,以品質(zhì)著稱的杭州,早些年也有許多高贈送的騷操作小區(qū),最著名的當(dāng)屬錢塘山水。

2008年推出的89平房子能做到4房,關(guān)鍵就在于贈送層高5.6米的露臺,可以通過后期澆筑,做成兩個房間。

不過這些騷操作的小區(qū),現(xiàn)在慢慢變少了。

但依然有不少城市開發(fā)商在設(shè)計時,巧用陽臺飄窗等贈送面積,得房率也能控制在90%左右,也就是說,70平-90平的建筑面積,實際得房面積得在50-80平。

以89平為例,實際套內(nèi)面積能接近80平,但這要是放在武漢這類得房率在75%的城市,建筑面積得寫106平。

所以很多時候,哪怕大家宣傳都是89平的小面積,但是去完公攤面積真的是有的天上飛,有得就是在地上爬!

高得房率的小3房,可以說是集總價低,高使用率,低稅費等多種優(yōu)點,地段沒有問題,建議只有一個就是:

買它!買它!買它!

但是近年來,發(fā)生了重要變化!

國家對開發(fā)商這種違背規(guī)劃,隨意偷面積得行為,打擊的非常嚴(yán)厲。

2013年12月19日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了第269號公告,要求自2014年7月1日起,實施新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》國家標(biāo)準(zhǔn)。

隨后越來越多的省份和城市,開始跟進政策。

2018年7月1日,浙江省《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術(shù)規(guī)程》,徹底堵住了“高贈送”漏洞,杭州徹底跟“高贈送”說了拜拜。

2018年1月,《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定——蘇州市實施細則之一“指標(biāo)核定規(guī)則”(2018年版)》,在設(shè)計指標(biāo)上把控更加嚴(yán)格,蘇州迎來最嚴(yán)厲的“偷面積”打擊政策。

深圳、福州、南京等多個城市也相繼對“高贈送”打上補丁,深圳更是明確禁止得房率在100%的房子。

小面積3房的聲名依舊在外,但是實際得房率是越來越低,已經(jīng)淪為開發(fā)商搞噱頭和自我標(biāo)榜的標(biāo)簽。

贈送面積被限制住的,層高也被控制住了,想要在螺獅殼里做道場,也得有螺獅殼呀!

小戶型非要追求多房間,就是一場徹底的內(nèi)卷,這里多了,那里必然少了。

現(xiàn)在市面上不少小3房,為了湊出3房,硬是犧牲了剩下兩個臥室的面積,甚至殃及到廚房和衛(wèi)生間的面積。

導(dǎo)致哪里都小,哪里都擠,反而住著非常不舒適。

比如下面這個戶型,61平硬是要做3房。

類似還有很多這樣子的戶型,為了3房而擠3房,實際上另外兩個次臥會非常不合理,主臥有12.2平,次臥只有5.9平,對于三代同堂居住,5.9平次臥居住是非常憋屈的,4.8平的書房也是只能做書房。

實際上這個戶型如果做2房,相對舒適的,也能考慮其他的功能分區(qū),比如考慮在書房加個衛(wèi)生間,是不是更加實用。

小戶型盲目追求房間更多,有時候居住體驗也并不好。

那么,說到這里,很多人可能就要問了,三房也不行,不三房也不行,那么小戶型究竟該如何選擇?

我有三點建議:

1、注意看各個房間的套內(nèi)面積,不要只相信可以看見的樣板房。

樣板間為了購房者的觀感以及下單速度,往往會減少門的存在,縮小家具的尺寸,實際住進去往往會更加逼仄!

如果你在樣板間目測,這個房間的床都非常小了,那么實際住進去,這個房間可能就只能做書房了。

當(dāng)然純靠感官是靠不住的,下面是我總結(jié)的房屋尺寸和概念,建議大家看戶型圖時有個概念,不要等到裝修階段才發(fā)現(xiàn)自己買錯了!

房間面積來說,小3房能夠做到下面的面積,還是合適的:

主臥在9-13平均可;次臥在7-9平即可;最小的房間最好在5-7平左右,這樣的3房每個房間相對舒適,真正能滿足3代人的需求,未來的轉(zhuǎn)手也更好。

2、不要“硬”3房,為了3房而3房。

得房率確實不高的情況下,勉強選雞肋的80㎡3房,逃不過迅速置換的宿命,還不如退一步選60平米的2房,作為過渡,總價更低,更適合做置換的跳板。

3、變換靈活的3房更加合適!

不可否認(rèn),3房的成交量還是市場的主流,但是如何平衡自我的需求,與增值角度,可變空間就很重要。

但是如果5-8年沒有3房的需要,可以先做2房設(shè)計,留出增加房間的多功能空間,后續(xù)有需要,再隔出一個房間。

這種設(shè)計的前提是,家里的承重墻不要多,買房前期就得考慮清楚,2房變3房后房間的采光通風(fēng)能不能兼顧!

現(xiàn)在房價,是越來越高!買房之后,真的是不允許每一寸空間被浪費!

前段時間,正在裝修新房的朋友跟我說,家里一定要裝烘干機。

我問為什么?

他說都是花幾萬一平買來的,看著晾衣服亂糟糟浪費了陽臺,四舍五入浪費十幾萬,太不值當(dāng)!

同樣,3房要買,但是自己需不需要,真的要仔細考量!

本文首發(fā)于微信公眾號:大胡子說房。文章內(nèi)容屬作者個人觀點,不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作,風(fēng)險請自擔(dān)。

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