在剛剛過(guò)去的三報(bào)季，中交地產(chǎn)(000736)因其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，在一眾地產(chǎn)央企中備受矚目。利潤(rùn)的大幅減少疊加巨額擔(dān)保，中交地產(chǎn)的壓力與日俱增。

前三季度虧損1.7億

中交地產(chǎn)三季報(bào)顯示，2022年前三季度，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約152.50億元，同比增長(zhǎng)154.77%。增收的大幅增長(zhǎng)背后是利潤(rùn)的更大幅減少，前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約為負(fù)1.74億元，同比減少9739.64%；扣非凈利潤(rùn)虧損3.27億元，同比增加37.77%。

【資料圖】

從三季報(bào)表來(lái)看，中交地產(chǎn)凈利潤(rùn)虧損的一個(gè)重要原因在于應(yīng)收賬款大幅增加，本報(bào)告期末，應(yīng)收賬款高達(dá)1.27億元，同比增長(zhǎng)168.26%。

翻閱中交地產(chǎn)2021年半年報(bào)、2021年年報(bào)、2022年半年報(bào)可知，其扣非后歸屬股東凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)錄得三次虧損，虧損幅度分別為3.51億元、4.32億元、0.45億元。

其中，中交地產(chǎn)2022年中報(bào)利潤(rùn)已近乎腰斬，頹勢(shì)難掩。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中交地產(chǎn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為8425.4萬(wàn)元，同比下降47.87%，

從2022年中報(bào)中可以窺見(jiàn)，少數(shù)股東分食了中交地產(chǎn)上半年的巨額凈利潤(rùn)。半年報(bào)顯示，公司歸屬少數(shù)股東的綜合收益約2.48億元，相比去年同期增長(zhǎng)了1.38億元。

此外，中交地產(chǎn)銷(xiāo)售端也持續(xù)承壓，前三季度，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑簽約銷(xiāo)售金額346.88億元，同比減少25.2%，權(quán)益口徑簽約銷(xiāo)售金額239.89億元，同比減少20.5%；實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積155.34萬(wàn)平方米，同比減少14.1%。

中交地產(chǎn)土儲(chǔ)步伐也在放緩，前三季度共新增9宗土儲(chǔ)，第三季度僅以4.13億元入股合肥一宗地塊，該地塊并非收購(gòu)出險(xiǎn)房企地塊，而是屬于保利發(fā)展開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，8月份中交地產(chǎn)正式注資參與合作開(kāi)發(fā)。

現(xiàn)金流方面，截至三季度末，中交地產(chǎn)的期末貨幣資金余額為108.70億元，比年初數(shù)196.99億元減少44.82%。

負(fù)債攀升高利擔(dān)保

值得關(guān)注的是，中交地產(chǎn)是目前所有上市央企開(kāi)發(fā)商里唯一全部踩中“三道紅線”的房企。數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，中交地產(chǎn)剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為82.12%，凈負(fù)債率為212.53%，現(xiàn)金短債比為0.35，為紅檔房企。

這并不是中交地產(chǎn)第一次踩中三道紅線，早在去年，中交地產(chǎn)三道紅線已經(jīng)全部變紅。截至2021年9月30日，中交地產(chǎn)從原本的踩中兩條紅線轉(zhuǎn)變成為三線全踩。根據(jù)“三道紅線”政策，房企的踩線情況將直接影響房企的融資能力，“三道紅線”全踩的中交地產(chǎn)有息負(fù)債規(guī)模將不得增加。

為了緩解償債壓力，中交地產(chǎn)曾多次向母公司求助。今年9月末，中交地產(chǎn)曾披露過(guò)一份其向母公司緊急尋求財(cái)務(wù)援助的進(jìn)展公告，此次向中交房地產(chǎn)集團(tuán)借款近24.5億元，期限1年，借款年利率為7.5%。

10月末，中交地產(chǎn)表示，現(xiàn)根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，向地產(chǎn)集團(tuán)借款5億元，期限2年，起始日自資金實(shí)際到位時(shí)間為準(zhǔn)，借款年利率為7.5%。本次借款前，公司已使用向地產(chǎn)集團(tuán)借款額度為115.28億元，本次借款后，公司已使用向地產(chǎn)集團(tuán)借款額度為120.28億元。

與此同時(shí)，中交地產(chǎn)還選擇通過(guò)擔(dān)保方式獲取融資。11月22日，中交地產(chǎn)發(fā)布關(guān)于以控股子公司股權(quán)質(zhì)押申請(qǐng)信托融資的公告。其先是以控股子公司股權(quán)作為質(zhì)押擔(dān)保融資6.5億，又為項(xiàng)目公司的5.76億元銀行借貸提供擔(dān)保，一來(lái)一往，中交地產(chǎn)憑借自身信用已融得12.26億元資金。

值得一提的是，向廈門(mén)國(guó)際信托申請(qǐng)的6.5億元信托融資，年利率最高達(dá)到10%。

此前披露的2022年度半年報(bào)顯示，中交地產(chǎn)融資途徑主要為銀行貸款、債券、信托融資及其他途徑，其中，銀行貸款平均融資成本在3.8%-6.5%，信托融資平均成本為6%-8.5%。

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至今年6月末，中交地產(chǎn)1年內(nèi)信托融資金額約為98.65億元，1-2年的信托融資金額為33.85億元，分別占對(duì)應(yīng)期限總?cè)谫Y金額的38.6%、12.48%，即高成本的信托融資占比達(dá)到了半數(shù)以上。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7月，行業(yè)平均利率僅為3.85%?？梢钥闯?，與同行業(yè)其他央企相比，中交地產(chǎn)的用錢(qián)成本高出了一大截，這也是其高負(fù)債壓力的主要來(lái)源。

股價(jià)腰斬 大股東接連減持

同時(shí)，三季報(bào)顯示，中交地產(chǎn)前三季度基本每股收益為-0.25元，同比減少8433.33%，第三季度基本每股收益為-0.37元，同比減少60.87%。

據(jù)了解，今年3月中旬，中交地產(chǎn)股價(jià)一路從6.2元走高至5月初的31.67元，創(chuàng)下36個(gè)交易日內(nèi)17次漲停的表現(xiàn)，截至五月上旬近乎翻了四倍，區(qū)間漲幅高達(dá)232%，在A股上市公司中堪稱(chēng)一騎絕塵。

在股價(jià)魔幻動(dòng)蕩的另一面，是大股東的頻繁減持。11月11日，重慶渝富發(fā)布減持公告，稱(chēng)5月10日至11月10日，累計(jì)通過(guò)集合競(jìng)價(jià)減持公司股份1.74%，減持均價(jià)為16.57元。

重慶渝富全稱(chēng)為重慶渝富資本運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司，是重慶市國(guó)資委旗下資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司，中交地產(chǎn)二股東。

今年以來(lái)，重慶渝富接連減持了數(shù)次中交地產(chǎn)股份。

1月13日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告，原持有公司股份10.69%的股東重慶渝富，于2021年12月8日至2022年1月7日，通過(guò)集合競(jìng)價(jià)方式減持公司股份0.87%。

4月13日，重慶渝富再次發(fā)布減持公告，其于2021年12月8日至2022年4月12日，通過(guò)集合競(jìng)價(jià)方式減持公司股份1.72%。扣除1月7日前減持的0.87%，三個(gè)月時(shí)間又減持0.85%。

6月17日，重慶渝富公告稱(chēng)，其于2022年3月10日至2022年6月15日，通過(guò)集合競(jìng)價(jià)方式減持公司股份1.13%。

8月11日，重慶渝富稱(chēng)5月10日至8月10日，累計(jì)通過(guò)集合競(jìng)價(jià)減持公司股份0.9%，減持均價(jià)19.19元。

據(jù)悉，中交地產(chǎn)的股價(jià)只有在5月10至5月31日期間，超過(guò)19.19元，可謂高位賣(mài)出。

在此期間，大股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)和湖南華夏及一致行動(dòng)人彭程也曾高位減持中交地產(chǎn)股票。

目前來(lái)看，近期，中交地產(chǎn)股價(jià)走勢(shì)已趨于平穩(wěn)。截至11月25日收盤(pán)，中交地產(chǎn)報(bào)15.38元/股，漲幅10.1%，相比今年以來(lái)的最高價(jià)31.71元/股，中交地產(chǎn)股價(jià)已跌近半。

標(biāo)簽： 中交地產(chǎn)