喜大普奔，看圖：

(資料圖片)

就像發(fā)哥在《英雄本色》中說的：

“我等了三年，就是在等一個機會，我要爭一口氣，不是想證明我了不起，只是想證明我失去的東西，我一定要拿回來！”

這句話，不僅放在普通人身上很合適，放在樓市也很合適。

周期即將來臨，樓市即將揚眉吐氣。

一個毋庸置疑的事實：從此刻開始，要時候做好準(zhǔn)備，有城市要開始出現(xiàn)上漲行情了。

來來來，接下來的一場閉門直播，講一講明年經(jīng)濟走勢和預(yù)判一波各個重點城市的行情。

這場直播我會針對大家問的最多的問題給出解答，大家問的最多的城市給出投資建議。

有任何問題，先趕緊添加微信私聊我，我好提前匯總一波，并在閉門直播中詳細(xì)解答。

關(guān)于哪些城市會率先漲價，我后面會詳細(xì)分析。

先整體來看：

接下來的樓市，將會出現(xiàn)下面這幾個明顯的時間節(jié)點：

第一個節(jié)點：從此刻到春節(jié)前后。

這個階段少數(shù)城市開始回溫，但價格變動不明顯，主要是看房量和成交出現(xiàn)變化。

第二個節(jié)點：明年上半年。

出現(xiàn)幾個領(lǐng)漲城市，行情率先啟動。

畢竟，對于那些基本面扎實的城市來說，購買力只是暫時蟄伏了，一旦嗅到信號變了，市場就會立馬活躍起來。

而一旦成交燥熱，房價就會出現(xiàn)上漲。

第三個節(jié)點：明年下半年到2024年三月。

在領(lǐng)漲城市的帶動下，行情開始輪動，大部分二三線城市會出現(xiàn)不同程度的普漲。

當(dāng)然，這只是大趨勢的預(yù)測，大家最關(guān)心的可能只是自己的城市會不會上漲？現(xiàn)在能不能進場買房了？

其實，現(xiàn)在看一個城市還能不能漲，還能漲多少，不僅僅是判斷大行情那么簡單了，在城市劇烈分化之下，還要看城市房價上漲的空間。

簡單來說，就是要弄懂過去房價的漲幅有沒有透支城市的購買力。

如果過去上漲過快，但是城市人口和薪資水平卻沒有跟上，接下來的漲幅就非常有限。

我這里有一份全國主要城市過去10年房價漲幅情況，涵蓋全國290多個主要城市，整理花了很多心思，今天當(dāng)作福利送給大家。

想知道你的城市過去到底漲了多少，到底有沒有透支購買力，未來還有沒有上漲的空間，可以掃碼添加微信，私聊關(guān)鍵詞“全國城市10年漲幅”領(lǐng)取。

那么，最先一批出現(xiàn)上漲的城市到底是哪里。

是四大一線嗎？還是其他強二線？

直接上預(yù)測：

首先，一線城市率先出動，但是速度和幅度會出現(xiàn)差異。

其次，幾個強二線可以重點關(guān)注，會出現(xiàn)區(qū)域性領(lǐng)漲。

四大一線當(dāng)中，最有可能出現(xiàn)領(lǐng)漲行情的是北京和上海。

先來說說北京，目前已經(jīng)基本放開，據(jù)說首都機場的場所碼和核酸指示都已經(jīng)撤除。

按照目前的情況來看，北京自年底開始就會率先出現(xiàn)“小陽春”的征兆。

3大原因如下：

首先，基本面扎實。

畢竟，在全國疫情最嚴(yán)重的時候，北京算得上是全國樓市中表現(xiàn)最好的一個城市了。

看上圖，在各地疫情此起彼伏的2022年，北京的二手掛牌價卻還在震蕩上漲：

去年末還是6.38萬/㎡，如今已經(jīng)超過7萬/㎡。

其次，政策松動，市場聞風(fēng)而動。

幾大熱門板塊的火熱自然不用多說，東望京、西麗澤、南亦莊、北永豐，這4大熱點片區(qū)誕生了不少網(wǎng)紅盤。

例如望京金茂樾、麗澤端禮著、永豐匯德里等，這些盤扎扎實實撐起了本地購買力的需求。

除了這些，11月份北京市場還出現(xiàn)了一個久違的“松動”：

亦莊新城臺湖、馬駒橋不再受通州雙限，開始執(zhí)行北京市買房政策。

隨后市場就像磕了藥一般，政策公布5小時后，金悅郡賣了78套；

22天后，萬科城市之光東望售罄；

桂語聽瀾11月的網(wǎng)簽突飛猛進，一共簽了40套，是10月的1.5倍。

如今防疫已經(jīng)“放開”，政治局會議已經(jīng)定調(diào)，明年要全力搞經(jīng)濟，可以預(yù)測，接下來還會有更多刺激政策。

畢竟，5000億的降準(zhǔn)已經(jīng)落地，不出意外這個月或者下個月還會有一波降息，屆時，市場還會進一步興奮。

最后，去庫存將成為北京明年主要任務(wù)。

可以看到，北京一手房庫存逐漸增高，目前庫存量高達 9 萬多套，即將突破 10 萬套大關(guān)。

而聯(lián)系今年 11 月份北京樓市二手房掛牌量破 10 萬套的新聞。

很顯然，北京目前可以售賣的一二手房源，合計超 20 多萬套，是最近5年以來可售存量的最高值，全部消化完需要21.6個月。

這樣的場景，讓人忍不住想起2014年，最終帶來2015年開始的一場浩浩蕩蕩的去庫存運動，房價也扎扎實實漲了一大波。

接下來的北京樓市，正要著手大力去庫存，將會順勢推動行情的火熱。

再看看上海。

如今的上海絕對是樓市行情的佼佼者，甚至已經(jīng)可以看出領(lǐng)漲趨勢：

經(jīng)歷了10月的冷靜后，在11月大幅回升，量價齊漲。

根據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，11月上海全市共成交新房8838套，環(huán)比增長91%，同比增長47%；成交均價64212元/平，環(huán)比增長6%，同比增長12%。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，11月上海新房共成交約9506套，成交量較10月大幅上漲87%。

2022年前11月，上海累計成交套數(shù)78351套；成交金額5658億，同比增長7%；成交均價63455元/平，同比增長15%。

作為最早擺脫大規(guī)模疫情影響的城市，上海扎扎實實走出了一波獨立行情。

不僅如此，為了滿足購買力的回歸，上海還在增加供應(yīng)。

根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間上海新房供應(yīng)量每年8萬套，而今年已經(jīng)供應(yīng)約8.6萬套。

這不僅超過了規(guī)劃量，甚至第八批次新房集中供應(yīng)也有可能推出，屆時市區(qū)改善項目大比例增加。

供應(yīng)的增加正好迎合了購買力的恢復(fù)，可以預(yù)料，春節(jié)前后，將會是上海成交的密集期。

我這里準(zhǔn)備了一份上海待售新房的清單，或許對于接下來準(zhǔn)備進軍上海買房的朋友會非常有幫助，有需要的朋友可以添加微信，私聊領(lǐng)取。

廣深行情還在博弈，上漲相比北京和上海會有1-3個月的滯后期。

當(dāng)然，如果有令人驚喜的政策出臺，廣深復(fù)蘇的節(jié)奏可能會更快。

目前深圳和廣州的市場尚且還在修復(fù)期，預(yù)計明年上半年成交會逐漸回歸到正常水平。

盡管完全恢復(fù)還需要一定的時間，但目前也初顯征兆。

就拿廣州來說吧，就我得到的消息，目前市面上的開發(fā)商開始出現(xiàn)分化：

一部分開始嘗試漲價，準(zhǔn)備鎖定市場回暖的第一波利潤。

比如科學(xué)城的保利錦上，開盤價足足比吹風(fēng)價高了2000元/㎡；再比如萬科的一些項目，也預(yù)備上調(diào)1%-2%的價格。

而另外一部分，則趁著年底和回暖開始大量銷貨。

比如越秀天河和樾府，吹風(fēng)價門檻是妥妥的千萬豪宅，結(jié)果價格出臺，上車門檻直接降到770萬，還不到之前的8成。

在多重因素的刺激之下，廣州市場也確實已經(jīng)有了復(fù)蘇的痕跡：

數(shù)據(jù)顯示，第48周商品住宅成交1385套，成交面積14.89萬㎡，環(huán)比已經(jīng)增加294%。

再看深圳。

過去這段時間，深圳樓市的表現(xiàn)我們也心知肚明，簡單來說就是預(yù)期還未回歸

但這恰恰是這段時間最后的抄底機會，因為市場有些風(fēng)已經(jīng)吹起來了。

昨天，大灣區(qū)的佛山率先全面取消限購，政策松綁的步伐越來越快了。

接下來據(jù)說東莞也會在元旦前有動作，深圳可能也不遠(yuǎn)了，而深圳易漲體質(zhì)會更快傳導(dǎo)到其他城市。

當(dāng)然了，具體怎么放，我們可以等待消息的到來，如果你想第一時間抓到這波消息，可以掃碼加我微信，消息第一時間就能知道。

說回深圳市場。

根據(jù)深圳相關(guān)中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)，深圳的二手房價格已經(jīng)回到了2019年的水平。

價格的回調(diào)只是預(yù)期尚未回歸的一個部分，成交量的回暖也還需要時間醞釀。

不過最近，二手房行情有了起色，11月成交了2168套，終于突破了2000的瓶頸。

對比9月份成交1730套,10月份成交1733套，數(shù)據(jù)在往好的方向走。

熟悉市場的人都知道，深圳二手市場有個榮枯線，大概是月均5000套。

顯然，現(xiàn)在的總體成交量仍然處于低位，但將近25%的上升幅度，已經(jīng)算是初期回暖了。

雖然在成交量上有了反彈的征兆，但價格卻還沒有明顯回暖的趨勢，深圳11月有40%的房源都低于參考價成交。

可以看到，目前深圳的市場已經(jīng)在成交和價格的雙重博弈中。

所以，一些細(xì)微的政策也在滲透，目前已經(jīng)出臺了房貸最多可延期3年的政策。

信號非常明顯：允許延期還貸是希望大多數(shù)人還能熬下去，熬到春暖花開之時。

除了北上廣深，今明年還有哪些城市可能率先上漲？

1、蘇州，工業(yè)大城，城市實力和房價位置都很健康，目前市場成交開始躁動，大概會是長三角率先活躍起來的城市。

2、武漢，中部龍頭，房價回落明顯，這意味著找對板塊空間非常大，而且已經(jīng)出臺了非常給力的政策，預(yù)計春節(jié)前后會有一波成交小高峰。

3、南京和杭州，實力不錯，目前處在回調(diào)期，南京昨天已經(jīng)在資格上給了松動，這兩個城市大概率會在明年4-6月份真正活躍起來。

4、長沙，房價非常平穩(wěn)，沒有什么泡沫，這也說明具有非常強的上漲潛力，一旦行情蔓延，核心板塊會有不小的漲幅。

5、合肥、西安、成都，新房供應(yīng)相對克制，盤小好回暖，重點關(guān)注核心位置的新房，不出意外明年會率先出現(xiàn)漲幅和搖號搶房情況。

6、但是類似于石家莊、哈爾濱、昆明、南昌這樣的弱二線城市，購買力一般，大概率需要到明年下半年才會出現(xiàn)明顯的行情輪動，但是漲幅不必抱有大太期待。

此外，關(guān)于全國其他城市價值，我總結(jié)了7個重要因素，衡量不同城市的上漲潛力，在這7大因素之下給各個城市排了個序，想要拿到這份樓市7大指標(biāo)大禮包，添加微信，回復(fù)“7大指標(biāo)禮包”進行領(lǐng)取。

最后，我想起一個故事：

2010年的時候，有個16歲讀博的神童張炘煬，通過棄考來逼迫父母在北京買房。

可惜的是，據(jù)說他父母在北京租了個房騙了他。

彼時的我們或許都會覺得張炘煬不可理喻，但現(xiàn)在看，就不得不說一句：“牛逼”。

——要是 2010 年在北京買，10 多年時間起碼可以賺 3-5 倍。

當(dāng)然，最后悔的應(yīng)該還是他的爸媽，錯誤地估計了兒子的遠(yuǎn)見和勇氣，也為自己的短視而懊悔至今。

那么，相似的場景又出現(xiàn)，又有多少人會成為張炘煬呢？

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