最近我身邊后端市場的同事小Q很忙，連軸轉(zhuǎn)了幾個周末，每天都見不到人。

問他在忙什么呢，他只留下了一個孤獨的背影和簡單的幾個字。

(資料圖片)

忙著買房呢。

我一聽這事不簡單啊，怎么回事？

他說，抓住了2022年最后一個小尾巴，我買房了！

聽到小Q說這個話，我很好奇，在這個節(jié)點，你怎么想的現(xiàn)在買房呢？

小Q羞澀一笑，和我解釋了了兩個問題，我為什么會現(xiàn)在買房，我為什么會買前海。

（以下為小Q視角）

因為自己也在這個行業(yè)操盤，關(guān)注市場很久了，之前價格不是一直跌嗎，跌得人心惶惶，誰也不知道啥時候是個底。

有時候我覺得價格可能也就到這了，結(jié)果還是有業(yè)主為了快點賣房套現(xiàn)，每次去談價格，最后感覺還是可以再低一點。

就這么說吧，我們在試探他的底線這件事上就花了很多時間，最后幫我們很多客戶都選到了非常滿意的價格。

當時跌到12月份初，我發(fā)現(xiàn)成交好像慢慢起來了。

因為當時政策出的也很多，比如開會之后宣布房地產(chǎn)要重回支柱行業(yè)。

說真的，深圳的業(yè)主對政策的敏感度很夠的，有些政策出來幾天，業(yè)主談價的口氣就不一樣了。

我為什么會感覺成交起來了呢，還是因為我們在前面和業(yè)主談價談的太多了。

比如前海神盤諾德假日48平和66平的兩房，當時指導(dǎo)價放盤，一周就賣掉了。

我和別的客戶說起這件事，甚至有客戶主動問我還有沒有這樣的房源。

三房一直都很少有掛牌的，當時有一套三房接近指導(dǎo)價的出來第二天就賣掉了。

不僅如此，另一個前海熱盤中海陽光玫瑰園最近的成交也非常火熱，基本出價到近指導(dǎo)價，很快就賣了。

54平指導(dǎo)價570萬，出價到600萬就賣了，48平的成交價指導(dǎo)價510萬，出到530萬就賣了，最新成交一套80平3房，850萬指導(dǎo)價870萬成交。

大新地鐵口的天朗風(fēng)清小戶型也連賣了三套。

三年一輪回，我當時就已經(jīng)感受到前海已經(jīng)不止是近指導(dǎo)價成交，賣得還非?？臁?/strong>

當時我就感覺到，跌了這么久，價格已經(jīng)相當?shù)轿涣?，現(xiàn)在應(yīng)該是可以入手了。

看著小Q若有所思的樣子，我有點理解了小Q的想法。

（以下為小Q視角）

當時我還是有點糾結(jié)的，都知道買房沒有十全十美的，但畢竟我也是個凡人，買房當然也是會糾結(jié)的啦。

雖然打定了可以入手的想法，但是結(jié)合我自己可以承受月供范圍和首付負擔(dān)。

買哪我也有自己的考慮。

比如剛剛說的前海諾德，依然值得入手的原因，是還不錯的地段＋還不錯的學(xué)區(qū)＋還不錯的物業(yè)管理＋頂級的流動性。

比如寶中，城市規(guī)劃地位高，靠近前海之外，還有個重要的原因是：寶中的配套，放到全深圳來看都是頂級。

商業(yè)、交通、文體設(shè)施一應(yīng)俱全，而且居住氛圍也非常舒適。

但我當時怎么框定的前海的呢

還是因為之前發(fā)現(xiàn)前海除了現(xiàn)在已經(jīng)近指導(dǎo)價出售，成交周期開始加快。

最近市面上筍盤消化速度極快，基本1-2周就可以收到賣出去的消息。

成交周期加快說明了什么？

說明這個價格說明市場是相對接受的。

這個價格大家是認可的才會有交易，這樣的小區(qū)才有流動性呀。

畢竟量在價先，掛牌量，成交量往往都跑得比價格快。

而前海跟其他網(wǎng)紅盤不同，前海最大的尚方寶劍是流動性。

無論是過去的暴漲、還是現(xiàn)在的價格回落，成交火熱，都是充足的交易量支撐起來的。

流動性，就是現(xiàn)在熊市唯一真理。

畢竟，牛市看漲幅，熊市看成交。

所以怎么判斷板塊價值的真實底線，主要看成交就好了。

市場是最好的試金石。

前海成交周期明顯加快，說明市場是接納這個價格的，現(xiàn)在入場不說這是最低價，至少這個價格在現(xiàn)在安全墊很高。

如今的南山，遍地都是10萬+，而且還可能是老破小、獨棟，周邊環(huán)境很差、一眼望到頭很難改變的城市界面。

寶安很多地方次新二手也要8-9萬+，相形之下，前海的前景、環(huán)境、價差所帶來的安全墊還是香的。

所以我當時覺得，比前?？拷笇?dǎo)價賣更重要的是，現(xiàn)在前海成交周期明顯加快了。

當時就錨定了前海這個坐標軸，開啟了我的淘筍之路。

當然這里是要提醒一句，最近雖然不少網(wǎng)紅樓盤成交周期開始縮短，后臺關(guān)于深圳買房的咨詢也開始變多。

但是我發(fā)現(xiàn)，有不少人咨詢的樓盤都不具備上漲的潛力；

樓市逐漸復(fù)蘇是事實，盲目進場的人也開始變多，越是這個時候，越容易選錯標的，因為有大量劣質(zhì)房源混入市場銷貨；

所以還是建議你多和專業(yè)人士聊一聊，我們深耕深圳市場多年，有一支扎實的市場調(diào)研團隊，每天獲取最新的市場調(diào)研一手資料。

還是那句話，一切都得結(jié)合我自己可以承受月供范圍和首付負擔(dān)來談。

要是三年前買前海，前海有多熱，已經(jīng)不必我多說了。

黃袍加身，附帶著圣旨，熱錢一波波涌向這片深港融合的熱土。

坊間街巷，買房買前海。

2019年到現(xiàn)在，整整三年，基本上是深圳樓市完整的一個牛熊周期。

前海那是騾子是馬，也要拉出來遛遛了。

以上面我們提到的諾德假日為例，畢竟他算是深圳這輪完整周期市場里的經(jīng)典縮影。

直到現(xiàn)在：

現(xiàn)在的諾德已經(jīng)全面按照指導(dǎo)價出售，48-50平的指導(dǎo)價500-530萬，66平指導(dǎo)價700萬，80平三房857萬。

48平的小兩房從最高峰820萬到現(xiàn)在的500萬，66平兩房也是從1075萬跌到700萬，跌了300萬。

三年時間經(jīng)歷了一場牛市暴漲，熊市暴跌，把整個周期演繹的淋漓盡致。

回歸到前海的價值來看，無論2014年-2022年兩輪周期（前海第一個商品房前海時代一期入市算起），

還是2019-2022最近這一波行情，前海的表現(xiàn)均處于中上等，無論全市、南山、還是中高總價段都是。

但是這樣，才跌出來了我入手的機會。

我也是很糾結(jié)，可能一季度來了之后價格可能還是會下探，又怕虧又怕錯過機會。

當然，最后我選擇前海還是因為我們有自己的渠道找到筍盤，價格都合適，我最后還是果斷的沖了，落袋為安。

最后，小Q也給我仔細的算了算他的月供和首付，因為是二手房也用了一些操作手段，的確是一個很不錯的選擇。

最近深圳包括前海，還有一些其他不錯的板塊出現(xiàn)了不少高性價比的筍盤。

如果你也想和小Q一樣辨別判斷真筍盤，找到適合自己的高質(zhì)量筍盤，

聽完了小Q的經(jīng)歷，想起很多朋友經(jīng)常問，現(xiàn)在房子還能買嗎？

我是一個樂觀主義者，一直相信一句話，悲觀者正確，而樂觀者前行。

在中國，無論樓市還是股市，贏面最大、最賺錢的策略——

還是必須在市場最悲觀、最恐慌時，冷靜的以合適的價格買入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，然后交給時間，靜靜等待估值恢復(fù)。

其他的追漲殺跌，看起來熱鬧，只是被人利用，被人收割的韭菜而已。

-end-

我是大胡子李俊懷。

深耕樓市10余年，自己投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。

我從不煽動“高價買房”，不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。

10余年買房路上，用實踐總結(jié)方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實現(xiàn)財富升值。

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