“一手交錢一手交房”,現(xiàn)房銷售還有多遠(yuǎn)?
- 青島財經(jīng)日報
- 2023-02-13 09:47:30
2月8日,購房者在2023齊魯(濟(jì)南)春季房展會現(xiàn)場了解房屋信息。新華社發(fā)
“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險?!?月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確提出。
【資料圖】
此后的近一個月內(nèi),已有山東、安徽、河南、四川四省明確了現(xiàn)房試點(diǎn)。從“鼓勵”到“試點(diǎn)”,距離“一手交錢一手交房”還有多遠(yuǎn)?
試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,防風(fēng)險是重點(diǎn)
1月31日,山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開,會議提出,逐步提高預(yù)售門檻,鼓勵有條件的地方先行先試,開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
2月6日,在安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上,安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
2月6日,四川省人民政府關(guān)于印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》的通知中提出,支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn),積極推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
2月7日,河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開,會議明確,今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管,逐步提高預(yù)售門檻,以鄭州、開封為試點(diǎn),積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。
曾經(jīng)的房地產(chǎn)黃金時代,商品房預(yù)售制能夠快速回籠資金,快周轉(zhuǎn)模式對行業(yè)加速發(fā)展起到了重要作用。進(jìn)入新的周期,房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡,保交樓、防風(fēng)險成為工作重點(diǎn),現(xiàn)房銷售試點(diǎn)也被多地提上議事日程。
以河南省為例,中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出,河南省“保交樓”任務(wù)較重,2023年又是“保交樓”的重要節(jié)點(diǎn)。本次河南省結(jié)合實際情況提出新的要求,是對主管部門政策的進(jìn)一步落實。
“鄭州已供應(yīng)土地和新房都很多,在售和潛在供應(yīng)量非常大,房價又持續(xù)下跌。實施現(xiàn)售不會因供應(yīng)周期長、建設(shè)成本高而使得供應(yīng)跟不上,從而導(dǎo)致全社會房價上漲,也就符合住建部提出的‘符合條件的城市探索現(xiàn)售模式’?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。
嘗試升級,有何不同?
相比期房銷售,“一手交錢、一手交房”的現(xiàn)房銷售對于消費(fèi)者而言具有所見即所得的明顯優(yōu)勢,能有效規(guī)避爛尾、質(zhì)量爭議等風(fēng)險,也自然得到了購房者的青睞。
“2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%,全國期房銷售面積同比下滑29.6%,這反過來說明現(xiàn)房銷售市場沒有遇到較大的下跌?!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,全國現(xiàn)房銷售規(guī)模明顯比期房銷售行情要好。
“寧愿多花20萬,也一定要買現(xiàn)房?!鄙缃黄脚_上,不少買房人這樣交流呼吁著。但某省會城市的一位房地產(chǎn)銷售對中新財經(jīng)表示,當(dāng)前購買現(xiàn)房同樣需要多留心。
“在目前以期房為主的大環(huán)境下,開發(fā)商好、品質(zhì)好、地段也好的房子是很難‘熬’成現(xiàn)房的,可能是當(dāng)?shù)刭徺I力不足,或者存在其他不利因素成為滯銷盤。”他表示,還有一種情況是有些地方期房限價、現(xiàn)房不限價,開發(fā)商捂盤惜售。總之消費(fèi)者不要因為現(xiàn)房而放松警惕,一定要注意觀察。
但對于開發(fā)商來說,現(xiàn)房銷售對現(xiàn)金流、施工能力的要求更高,也因此推行起來難度較大。
李宇嘉認(rèn)為,在現(xiàn)階段,如果土地價格、建設(shè)成本不變,現(xiàn)售會抬高建設(shè)成本,從而影響這類房子的銷售。所以現(xiàn)售制度下,必須要求政府在地價上讓利,以降低開發(fā)成本,進(jìn)而穩(wěn)定房價預(yù)期,也能降低購房的成本。
多地已進(jìn)行過嘗試。2014年,上海市黃浦區(qū)五里橋街道一拍賣地塊的出讓預(yù)合同中提出“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售,須以全裝修現(xiàn)房銷售”;2022年,福建福州在一宗地塊的土拍中要求,該宗地按現(xiàn)房銷售實施,規(guī)劃房屋竣工驗收之后,競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。
“2021年上半年之前,各地主要是通過設(shè)定現(xiàn)房銷售模式,促進(jìn)房企理性拿地、促進(jìn)地價平穩(wěn);之后則主要是從防范爛尾樓風(fēng)險、防范房企金融風(fēng)險蔓延等角度出發(fā),這也是各地探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要體現(xiàn)?!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。
取消預(yù)售制的時機(jī)到了嗎?
在“防風(fēng)險”的基礎(chǔ)上,預(yù)售制是否可能在這一階段被取消?“保交樓、爛尾樓問題,本質(zhì)上是預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)所致,而并非預(yù)售本身有什么問題?!崩钣罴握J(rèn)為,更重要的是加強(qiáng)流程和資金的監(jiān)管。
陳文靜也認(rèn)為,短期來看,為實現(xiàn)“保交樓”,預(yù)計預(yù)售資金監(jiān)管及預(yù)售政策或?qū)⒈3謬?yán)格狀態(tài),政策也將更加規(guī)范,各地或結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管和預(yù)售條件,促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需兩端預(yù)期穩(wěn)定。
“從過去的‘鼓勵’升級為‘試點(diǎn)’,這也意味著現(xiàn)房模式改革之路的正式開啟。各地還是要把握政策大趨勢,主動研判現(xiàn)房銷售市場,為各地現(xiàn)房模式的推進(jìn)創(chuàng)造更好的條件。”嚴(yán)躍進(jìn)說。綜合
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