降低房貸利率、取消限購(gòu)限售，能否改變樓市頹勢(shì)

譚浩俊微信號(hào)
2022-04-03 15:20:52

一向被視為樓市風(fēng)向標(biāo)的信貸政策正在起變化。近日，多地被曝出房貸利率下調(diào)，尤其是蘇州、成都等城市被傳首套房貸款利率甚至降至4.6%。要知道，去年調(diào)控嚴(yán)厲時(shí)，熱點(diǎn)城市的房貸利率曾高于6%。按此測(cè)算，100萬(wàn)元的房貸，購(gòu)房者可以節(jié)省幾十萬(wàn)利息。這樣的變化，可以稱得上是重大變化。

不僅房貸利率，首套房首付比例也出現(xiàn)了很多變化，首付比例明顯放寬。部分城市還取消了限購(gòu)限售政策，調(diào)控松綁已成不爭(zhēng)的事實(shí)。其中，河南鄭州是率先放松限購(gòu)政策的。緊接著，哈爾濱、福州等地也相繼取消限購(gòu)限售政策。一時(shí)間，調(diào)控政策會(huì)不會(huì)退出也成為輿論和公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

面對(duì)部分城市退出限購(gòu)限售、降低首套房首付比例、降低房貸利率，為了穩(wěn)定民心、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，更為了穩(wěn)定預(yù)期，不讓房?jī)r(jià)因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策松綁而出現(xiàn)反彈，不讓炒房者以為有機(jī)可乘，管理層也及時(shí)做出回應(yīng)，連續(xù)強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，避免樓市出現(xiàn)反復(fù)，避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈給廣大居民帶來(lái)不利的心理沖擊和影響。特別是一線城市，也沒(méi)有出現(xiàn)明顯的政策松綁現(xiàn)象。

部分城市松綁樓市調(diào)控政策，原因很簡(jiǎn)單，就是想以此來(lái)刺激樓市、刺激住房消費(fèi)、改變樓市低迷狀態(tài)。關(guān)鍵是，今天的購(gòu)房者，已經(jīng)完全不像幾年前，只要看到樓市調(diào)控政策有變化，就立馬跟風(fēng)買房，就會(huì)被房?jī)r(jià)牽著鼻子走，就會(huì)心甘情愿去當(dāng)房奴。是不是應(yīng)當(dāng)買房，買什么樣的房，何時(shí)買房，已經(jīng)變得很理性。尤其重要的是，在“房住不炒”定位下，房?jī)r(jià)不可能再出現(xiàn)大的波動(dòng)，尤其不會(huì)出現(xiàn)大的上漲。只要房?jī)r(jià)不繼續(xù)上漲，只要房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，購(gòu)房者的理性就會(huì)越來(lái)越強(qiáng)，購(gòu)房者就會(huì)理智地選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)。

顯然，單純依靠松綁樓市調(diào)控政策，是很難把購(gòu)房者的購(gòu)房熱情再激活的。因?yàn)?，面?duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃這個(gè)十分現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，購(gòu)房者也在做著積極判斷和深入思考，觀察房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下調(diào)，關(guān)注政策會(huì)不會(huì)向開(kāi)發(fā)商傾斜。特別是已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，能不能走出困境，是自己走出困境，還是政府幫助、政策扶持讓他們走出困境。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，已經(jīng)開(kāi)始用腦購(gòu)房，而不是用熱情購(gòu)房、拍腦袋購(gòu)房。而“房住不炒”定位，也決定了房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲現(xiàn)象，炒房者要想興風(fēng)作浪，也沒(méi)有這個(gè)空間、沒(méi)有這個(gè)條件、沒(méi)有這個(gè)膽量。

也正因?yàn)槿绱?，指望樓市調(diào)控政策來(lái)改變樓市低迷的格局，讓樓市走出頹勢(shì)，難度是相當(dāng)大的。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，必須通過(guò)“保交樓”來(lái)樹(shù)立正面形象、守住企業(yè)信譽(yù)，讓購(gòu)房者不失去對(duì)企業(yè)的信任。對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，則不要把希望寄托在松綁樓市調(diào)控政策來(lái)刺激居民購(gòu)房，而要讓居民更好地自由選擇。因?yàn)椋瑒傂枞匀皇菢鞘凶钪匾闹?，松綁限?gòu)限售給炒房者留下空隙的行為，是站不住腳的，也是支撐不了樓市的。真正要想樓市走出低迷，就要用信譽(yù)、信用打動(dòng)購(gòu)房者，讓購(gòu)房者充分信任。否則，就是自?shī)首詷?lè)。

樓市的頹勢(shì)，不是調(diào)控政策帶來(lái)的，而是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房奴過(guò)多的教訓(xùn)積累起來(lái)的，廣大居民不是不想買房，而是不敢買房。一方面，擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，從而讓自己手中的財(cái)富貶值。于是，他們選擇了等待觀望；另一方面，房奴對(duì)購(gòu)房者的心理產(chǎn)生了強(qiáng)大沖擊，很多人擔(dān)心買了房，自己也就成為了房奴。因此，他們也需要等待觀望。在這樣的情況下，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建設(shè)更多的保障性住房、租賃住房，或許才是最好的出路。開(kāi)發(fā)商手中的房子，不一定都要變成商品房，地方政府及其平臺(tái)公司，也可以將一部分商品房變成租賃房。租賃房也可以分成多個(gè)層次，廉租房、一般租賃房、中高檔租賃房、高檔租賃房等，滿足不同收入水平的居民需要。

總之，依靠松綁樓市調(diào)控政策來(lái)刺激樓市的方式，不可取，也不會(huì)有明顯效果。真正有效的手段，就是大力發(fā)展租賃房市場(chǎng)、激活剛性需求，而不要把希望再寄托在炒房者身上，那是過(guò)去時(shí)，現(xiàn)在和將來(lái)都不會(huì)允許。“房住不炒”的定位，不會(huì)改變。

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