近年來，保障性租賃住房建設(shè)快速推進，“十四五”期間保租房建設(shè)成為我國住房制度建設(shè)的重要一環(huán)，是促進“住有所居”的重要手段。中指研究院將持續(xù)關(guān)注住房租賃市場動態(tài)，對相關(guān)政策、企業(yè)、項目進行跟進與研究，以形成租賃系列深度報告。本文為系列報告的首篇，我們選取集租房項目為研究對象。利用集體土地建設(shè)租賃住房，是籌集保租房的重要渠道之一。集租房試點方案于2017年出臺，經(jīng)過幾年的發(fā)展，集租房項目建設(shè)已取得一定進展，對集租房項目發(fā)展模式的深入研究將為行業(yè)的進一步發(fā)展提供助力。

目前，北京已有多個集租房項目陸續(xù)入市，其中首創(chuàng)繁星項目是北京規(guī)模最大的集租房社區(qū)。近日，中指研究院對此項目進行了深度調(diào)研訪談，希望通過本文深度剖析首創(chuàng)繁星項目的發(fā)展模式，為行業(yè)提供參考與借鑒。

首創(chuàng)集租房項目概覽

首創(chuàng)集團下屬企業(yè)首創(chuàng)新城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司（以下簡稱“首創(chuàng)新城鎮(zhèn)”）在北京深耕集租房市場多年，是北京集租房市場的先行者。首創(chuàng)新城鎮(zhèn)的前身是2012年北京市政府設(shè)立的政府引導(dǎo)基金，主要從事重點小城鎮(zhèn)建設(shè)工作，儲備了豐富的鄉(xiāng)鎮(zhèn)資源。2017年，《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》出臺后，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)迅速切入集租房市場，利用政府引導(dǎo)基金推動集租房項目發(fā)展，成為北京集租房的重要實踐力量。

目前，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)已投資建設(shè)9個集租房項目，總建筑面積超130萬平米，可提供1.4萬余套租賃房源，房源數(shù)量約占全市已開工建設(shè)集租房項目的18.6%。首創(chuàng)集租房項目主要分布在郊區(qū)新城、重要交通節(jié)點或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，順義4個、房山2個、平谷2個、朝陽1個。其中順義高麗營項目、平谷白各莊項目和首創(chuàng)繁星項目這3個項目已獲批北京市《保障性租賃住房項目認定書》（京保租認定〔2022〕1號、2號、4號）。首創(chuàng)繁星項目位于朝陽區(qū)十八里店，可提供租賃住房6572套。

圖：首創(chuàng)集租房項目分布

資料來源：中指研究院整理

首創(chuàng)繁星項目基本情況

表：首創(chuàng)繁星項目基本信息

資料來源：中指研究院整理

首創(chuàng)繁星項目位于朝陽區(qū)東南五環(huán)邊，緊鄰亦莊開發(fā)區(qū)，處于CBD核心商圈和北京城市副中心的輻射地帶。項目總建筑面積約40萬平米，是北京規(guī)模最大的集租房項目。項目于2019年2月開始投資建設(shè)，目前已封頂，已啟動預(yù)租。項目計劃于今年7-8月入市，首批入市房源約2300套。

圖：首創(chuàng)繁星項目區(qū)位圖

項目合作開發(fā)模式

北京市于2017-2018年先后出臺了關(guān)于集租房項目合作模式的指導(dǎo)文件。根據(jù)2017年《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，村集體僅可與國有企業(yè)合作，以集體土地使用權(quán)入股或聯(lián)營，持股比例不得低于51%，且應(yīng)有保底分紅。2018年，隨著《關(guān)于我市利用集體土地建設(shè)租賃住房相關(guān)政策的補充意見》的出臺，政策有所放松。一方面，村集體與國有企業(yè)合作時，持股比例可由雙方協(xié)商確定；另一方面，鼓勵村集體以項目經(jīng)營權(quán)出租方式與社會企業(yè)合作。

表：北京市集租房項目合作模式的相關(guān)政策

資料來源：中指研究院整理

首創(chuàng)繁星項目，由首創(chuàng)新城鎮(zhèn)與朝陽十八里店鄉(xiāng)合作開發(fā)，項目總投資約43.6億元。村集體以土地使用權(quán)入股，占項目公司51%股權(quán)，每年獲得收益分紅；首創(chuàng)新城鎮(zhèn)負責(zé)投資建設(shè)與運營管理，獲得剩余租金收益。合作期限40年，雙方約定合作到期后，視當(dāng)時的政策再定。

政策支持方面，2020年9月出臺的《北京市發(fā)展住房租賃市場專項資金管理暫行辦法》規(guī)定，“集體土地建設(shè)租賃住房項目的建設(shè)單位可以申請專項資金?！瓕ｍ椯Y金按照套、間補助。補助標(biāo)準(zhǔn)為成套住房4.5萬元/套，非成套住房3萬元/間，集體宿舍5萬元/間?！?/strong>據(jù)了解，首創(chuàng)繁星項目獲得了北京市政府的專項資金補助，能在一定程度上緩解項目開發(fā)建設(shè)的資金壓力。

融資方面，北京市2018年開始試點集租房貸款，首批推出4家銀行（國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)銀行(601288)、建設(shè)銀行(601939)、華夏銀行(600015)），貸款期限最長可達25-30年，貸款利率根據(jù)借款人、擔(dān)保人及項目情況，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上綜合確定，貸款金額最高可達項目總投資的80%。目前，除了4家試點銀行外，多家銀行針對集租房項目也有相關(guān)的融資政策。據(jù)了解，首創(chuàng)繁星項目與2家銀行進行了合作，獲得了資金支持。

圖：首創(chuàng)繁星項目合作模式

資料來源：中指研究院整理

項目定位與設(shè)計

（一）目標(biāo)客群

首創(chuàng)繁星項目的主要客戶是青年人群體，分為企業(yè)客戶和個人客戶兩類。按照預(yù)估，企業(yè)客戶和個人客戶的比例約為5:5。住房租賃項目的前期蓄客與銷售項目有很大不同，因為個人客戶的租賃需求通常是短期的，所以新入市租賃項目的蓄客周期較為短暫；而企業(yè)客戶的需求相對穩(wěn)定且持續(xù)，將企業(yè)客戶作為重點拓客方向有助于項目前期較快獲得意向客戶。而且，長租房項目與企業(yè)客戶的合作，可以幫助企業(yè)穩(wěn)定人才隊伍，緩解企業(yè)發(fā)展的后顧之憂，可以實現(xiàn)住房租賃、企業(yè)發(fā)展、區(qū)域建設(shè)的共贏局面。

首創(chuàng)繁星項目緊鄰國貿(mào)CBD和亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。國貿(mào)CBD匯集有眾多世界500強企業(yè)總部，是國內(nèi)眾多金融、保險、地產(chǎn)等高端企業(yè)所在地，也是中央電視臺、人民日報等傳媒企業(yè)聚集地，這些企業(yè)都被繁星項目視為潛在客戶。首創(chuàng)針對企業(yè)客戶制定了合作模式：企業(yè)與繁星長租社區(qū)簽訂入住合同，固定房源、固定租期、固定價格，合同期內(nèi)入住的員工可享受合同約定的優(yōu)惠價格，同時企業(yè)還可獲得定制化服務(wù)。

除企業(yè)客戶外，在國貿(mào)CBD、亦莊開發(fā)區(qū)的辦公人群、城區(qū)外溢居民等都是繁星項目的目標(biāo)客群。繁星項目臨近地鐵7號線和17號線，對于在國貿(mào)CBD工作的人群來說，通勤也較為便利。

（二）項目設(shè)計

針對目標(biāo)客群的需求，首創(chuàng)認真打磨項目規(guī)劃與設(shè)計。繁星項目沿襲傳統(tǒng)北京“里坊”與國際都市“街區(qū)”的規(guī)劃格局，將項目3個地塊劃分為12個各具特色的居住社區(qū)，打造6條步行街道、3個功能性的主題廣場，從每個單元到整個社區(qū)，形成鱗次漸進的生活空間，營造出全新的租住生活體驗。

圖：首創(chuàng)繁星項目平面圖

首創(chuàng)繁星社區(qū)生活配套包括1個一站式服務(wù)中心和12個組團大堂、1所18班小學(xué)和1所9班幼兒園以及零售、餐飲、娛樂、健身、教育、醫(yī)療等商業(yè)配套。項目商業(yè)配套面積約5萬平米，占地上總建筑規(guī)模的比例約15%，可以有效地滿足居民的日常生活需求。因項目體量較大，前期一體化的規(guī)劃和設(shè)計使社區(qū)的居住屬性與生活舒適度得到大幅提升，預(yù)計將優(yōu)于市場上多數(shù)長租公寓項目。

圖：首創(chuàng)繁星項目社區(qū)生活配套圖

圖：首創(chuàng)繁星項目實景圖

戶型設(shè)計方面，首創(chuàng)繁星項目提供開間、一居室、兩居室、三居室等多種戶型產(chǎn)品，可以充分滿足從單身到家庭的不同客戶的居住需求。結(jié)合租住生活特點，首創(chuàng)從居室空間尺寸到室內(nèi)部品都進行了定制研發(fā)、設(shè)計與生產(chǎn)，為住戶創(chuàng)造舒適居住空間。

另外，繁星項目基于開放建筑理論打造全生命周期的建筑設(shè)計，采用框架結(jié)構(gòu)體系和模塊化交通核，內(nèi)部隔墻可自由設(shè)置，可實現(xiàn)開間與套間的相互轉(zhuǎn)換，可滿足長租公寓、辦公、養(yǎng)老等不同功能業(yè)態(tài)之間的切換，為產(chǎn)品提供了更多的靈活性，能夠更好地滿足客戶的個性化需求。

圖：首創(chuàng)繁星項目部分戶型圖

圖：首創(chuàng)繁星項目樣板間實景

圖：首創(chuàng)繁星項目展示中心、公區(qū)、大堂實景

項目運營

（一）租金水平

在租金定價方面，因項目尚未入市，從調(diào)研情況看，目前項目租金約為3.4-3.5元/m2·天，企業(yè)客戶將享有一定的優(yōu)惠。另外，繁星項目未來的租金漲幅預(yù)計會相對平穩(wěn)，因為項目在建設(shè)期獲得了北京市資金補助，按《北京市發(fā)展住房租賃市場專項資金管理暫行辦法》規(guī)定，獲得補助的項目首期租金不得高于或變相高于周邊同類房屋的均價，成套住房3年內(nèi)租金等費用的漲幅不超過全市平均租金漲幅；3年后，租金漲幅也不得超過周邊同類房屋租金的平均漲幅。

（二）運營服務(wù)

除了24小時管家、公區(qū)保潔、日常維修等基礎(chǔ)服務(wù)外，首創(chuàng)繁星還將提供定制化服務(wù)，比如向企業(yè)客戶提供定制化的班車服務(wù)、會議商務(wù)服務(wù)等。通過“服務(wù)+”體系，首創(chuàng)繁星將為個人客戶和企業(yè)客戶提供更精細化的服務(wù)，以滿足客戶的生活需求和精神需求。

圖：首創(chuàng)繁星的“服務(wù)+”體系

首創(chuàng)繁星致力通過智能化體系為租戶打造智慧社區(qū)與平安社區(qū)，提升租戶智能體驗，推進社區(qū)智慧運營。

圖：首創(chuàng)繁星的智能化體系

退出路徑

從行業(yè)目前的發(fā)展來看，租賃住房項目的退出路徑一般有以下幾種：

（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；

（2）私募REITs，大多具有明顯的債權(quán)特征；

（3）公募REITs，目前僅保障性租賃住房可申報，市場化項目尚未納入。

作為北京集租房市場的先行者，首創(chuàng)在租賃住房項目退出路徑方面也做了諸多探索。比如，首創(chuàng)在平谷白各莊項目上進行了人行版REITs（權(quán)益型私募REITs）嘗試，實現(xiàn)了租賃住房建設(shè)期首例REITs試點掛牌。

圖：首創(chuàng)平谷白各莊項目人行版REITs交易結(jié)構(gòu)圖

資料來源：《REITs在集體土地建設(shè)租賃住房中的應(yīng)用探索——以首創(chuàng)平谷項目為例》

隨著相關(guān)政策的加快落地，尤其是金融政策的大力支持，租賃住房的商業(yè)模式也將更加清晰。2021年7月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，指出“各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目”被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點。

公開信息顯示，2022年4月，深圳市人才安居集團保障性租賃住房REITs項目已經(jīng)報送到國家發(fā)改委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。據(jù)悉，本次項目募集的資金將繼續(xù)投資于深圳的保障性租賃住房建設(shè)，預(yù)計可新增保障性租賃住房2000余套。

目前，首創(chuàng)繁星項目已獲得保障性租賃住房認定書，未來也有采用公募REITs實現(xiàn)投資退出的可能。作為住房租賃項目，無論何種退出方式，都需要項目具有穩(wěn)定的收益水平作為支撐。中指研究院根據(jù)基本信息，對首創(chuàng)繁星項目的投資回報率進行了估算。在不考慮5萬平米商業(yè)配套收入和財政補貼的前提下，按運營成本占租金收入的30%估算，繁星項目的年投資回報率約為4.25%；如果運營成本占比下降到15%，投資回報率將提升至5.24%。如果考慮商業(yè)配套和增值服務(wù)的相關(guān)收益，項目投資回報率將有所提升，項目估值也將得到進一步支撐。（此處估算的是全投資回報率，若考慮融資因素，自有資金回報率會有所提升）

結(jié)語

首創(chuàng)繁星項目即將入市，作為首創(chuàng)第一個入市的集租房項目，同時也是北京市規(guī)模最大的集租房項目，中指研究院將持續(xù)關(guān)注項目的后續(xù)表現(xiàn)。未來，首創(chuàng)的多個集租房項目也將陸續(xù)推出，集體土地建設(shè)保障性租賃住房的市場實踐將得到實際性推動。目前，圍繞保租房、集租房仍然有不少的政策空白，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)作為北京集租房市場的先行者，也是重要實踐力量，為相關(guān)政策建設(shè)提供了寶貴的經(jīng)驗。

隨著“租購并舉”制度的持續(xù)推進，保租房、集租房等住房租賃市場受到各方主體的廣泛關(guān)注，多家企業(yè)也已進入相關(guān)領(lǐng)域進行拓展，中指研究院將密切關(guān)注行業(yè)的最新動態(tài)，持續(xù)跟進與研究，為行業(yè)發(fā)展貢獻一份力量。

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