深耕核心經(jīng)濟圈，三條紅線維持綠檔，“一體兩翼”戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。

◎ 作者 / 房玲、易天宇

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核心觀點

【布局核心經(jīng)濟圈，深耕效應(yīng)凸顯】2021年中駿集團實現(xiàn)合同銷售金額約1045.31億元，同比增長3%；其中，合聯(lián)營公司部分的銷售金額為460.93億元，占總銷售的40%。2前10城市的銷售貢獻率達65.5%，同比增加了約5個百分點，未來中駿可考慮加強除廈門、泉州、昆明、北京等之外其他城市的深耕。從區(qū)域分布來看，海峽西岸經(jīng)濟圈合約銷售規(guī)模達396.78億元，同比增加了42%，銷售貢獻約38%。同時，而長三角及環(huán)渤海的銷售金額，分別占比為30%和10%。

【加大合作權(quán)益占比達66%，加強長三角布局力度】2021年中駿集團共新增25個項目，分布在18個城市，新增地上建筑面積650萬平方米，同比下降40%；新增土儲總價346.75億元，同比下降14.5%。2021年中駿加大了合作力度，2021年的新增權(quán)益金額占比從2020年的80%下降至66%。加大合作力度能夠在一定程度上分散運營風(fēng)險，但同時也需警惕權(quán)益銷售及營收規(guī)模的增長趨緩。從拿地結(jié)構(gòu)來看，2021年中駿加強了長三角的布局，新增土儲建面占比達44%，相比2020年大幅提升了29個百分點，主要由于南通、杭州拿地較多。

【營業(yè)收入同比增長16%，權(quán)益和并表比例有待提升】2021年中駿集團營業(yè)收入達到了377.37億元，同比增長16%；其中物業(yè)銷售收入同比增長15%至361.54億元。2021年底，中駿的合同負債為644.42億元，對全年營收覆蓋率為1.7倍；全年并表銷售回款估算約為550億元，是2021年合約銷售的53%，未來權(quán)益和并表比例有待提升。

【三條紅線全部達標，提前償還年內(nèi)所有美元債】2021年中駿集團總有息負債較年初增長7.81%至501.98億元，持有現(xiàn)金同比下降了14.5%至200.06億元。從三條紅線指標來看，中駿集團依然歸屬綠檔企業(yè)。今年2月，中駿提前償還3月到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，年內(nèi)無到期美元債。

【一體兩翼戰(zhàn)略顯成效，兩翼業(yè)務(wù)高速增長】2021年中駿租金收入同比大幅增長約43.9%至4.53億元。購物中心方面，截至2021年中駿世界城購物中心總共有32個，未來預(yù)計每年會有5-6個中駿世界城購物中心開業(yè)。長租公寓方面，截止到2021年底，方隅長租公寓的在管總房間數(shù)接近3.5萬間。相信在一體兩翼戰(zhàn)略的發(fā)展下，兩翼業(yè)務(wù)將成為中駿業(yè)績增長的重要驅(qū)動力。

01

銷售

布局核心經(jīng)濟圈，深耕效應(yīng)凸顯

2021年中駿集團（含合營聯(lián)營公司）共實現(xiàn)累計合同銷售金額約1045.31億元，同比增長3%，；累計合同銷售面積746.95萬平方米，同比增長1%；銷售均價為每平方米13994元，同比上升2%。此外，合聯(lián)營公司部分的銷售金額為460.93億元，同比下降9%，占總銷售的40%。

2021年，中駿集團共有超150個項目為在售狀態(tài)，共分布在61個城市，其中，前10城市的銷售貢獻率達65.5%，同比增加了約5個百分點。其中，大本營廈門地區(qū)銷售額達到182.3億元，去上年基本持平，也是唯一一個銷售過百億的城市；福州地區(qū)銷售達78.1億元，一躍成為貢獻率第二的城市，增長最為顯著；此外，昆明、泉州、北京3城連續(xù)兩年銷售超過50億，未來中駿還需加強其他城市的深耕、提高單城市的銷售貢獻。

從區(qū)域分布來看，由于海峽西岸經(jīng)濟圈為中駿主要深耕區(qū)域，以及2021年推出11個新項目開售，此區(qū)域2021年的合約銷售規(guī)模達396.78億元，同比增加了42%，銷售貢獻約38%，同比增加了約10個百分點。同時，長三角及環(huán)渤海的銷售金額，分別占比為30%和10%。

從城市能級來看，二線及三四線城市的合同銷售金額分別為580.31億元及360.25億元，分別約占整體合同銷售金額55.5%及34.5%；其中二線城市廈門、福州、蘇州及昆明的銷售貢獻較多，分別為182.32億元、78.08億元、69.40億元及76.89億元。此外，一線及三線城市中北京及泉州的合同銷售金額分別為69.00億元及71.57億元。

02

投資

加大合作權(quán)益占比下降至66%

加強長三角布局力度

2021年，中駿集團共新增25個項目，分布在18個城市，新增地上建筑面積650萬平方米，同比下降40%；新增土儲總價346.75億元，同比下降14.5%；權(quán)益土儲總價為230.35億元，同比下降29%，平均拿地成本約5331元/平方米。

值得注意的是，2021年中駿加大了合作力度，新增土儲權(quán)益金額占比從2020年的80%下降至66%；獲取的15塊地中有13塊為合作項目，加大合作力度能夠在一定程度上分散運營風(fēng)險。

從拿地結(jié)構(gòu)來看，2021年中駿加強了長三角的布局，新增土儲建面占比達44%，相比2020年大幅提升了29個百分點，主要由于南通、杭州拿地較多，新增土儲建面分別為84.5及81.3萬平方米，占到了總量的13%及12%，為拿地最多的兩個城市。

截至2021年底，中駿集團于63個城市擁有土地儲備建筑面積3823萬平方米，同比增長1.5%，應(yīng)占土地儲備建筑面積約2724萬平方米，權(quán)益占比71.25%；其中中駿于長三角經(jīng)濟圈土儲成本占比為37%，海峽西岸及粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟圈占比29%，三大核心經(jīng)濟圈的總占比達66%。

03

盈利

營業(yè)收入同比增長16%

受行業(yè)影響凈利潤有所下滑

2021年中駿集團營業(yè)收入達到了377.37億元，同比增長16%；其中物業(yè)銷售收入同比增長15%至361.54億元。2021年底，中駿的合同負債為644.42億元，對全年營收覆蓋率為1.7倍，全年并表銷售回款估算約為550億元，是2021年合約銷售的53%，未來權(quán)益和并表比例仍需提升。

2021年中駿的毛利潤規(guī)模同比增長3.94%至81.74億元；毛利率下滑2.48個百分點至21.66%。此外凈利潤方面，同比下降了17.47%至36.69億元；凈利率為9.72%，同比下降了約3.93個百分點。毛利潤增長但凈利潤下滑，主要是由于期內(nèi)受到市場波動及疫情影響，銷售費用及財務(wù)費用有所增加，且其他收益及投資物業(yè)公允值變動收益減少所致，其中銷售費用率（銷售費用/營業(yè)收入）增加0.42個百分點至2.75%，財務(wù)費用率增加0.09個百分點至2.19%。隨著房地產(chǎn)開發(fā)工作恢復(fù)正常，接下來中駿的凈利潤有望回升。

04

償債

三條紅線全部達標

提前償還年內(nèi)所有美元債

2021年中駿集團總有息負債較年初增長7.81%至501.98億元，其中59%為銀行及其他貸款，剩余為優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券；持有現(xiàn)金同比下降了14.5%至200.06億元。

從三條紅線指標來看，中駿集團依然穩(wěn)定在綠檔企業(yè)。其中凈負債率為70.70%，相比2020年上升了約11.5個百分點，主要是由于期內(nèi)總有息負債增長，持有現(xiàn)金減少所致。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為67.29%，達標紅線指標。此外，現(xiàn)金短債比為1.31，同比下降38%；剔除受限制現(xiàn)金后現(xiàn)金短債比為1.02。長短期債務(wù)比2.28，持有現(xiàn)金能覆蓋短債。2022年2月，中駿提前償還3月到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，年內(nèi)無到期美元債。

值得注意的是，2021年中駿的合聯(lián)營投資額為100.2億元，占歸母凈資產(chǎn)的46%。少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤比例為16%，而少數(shù)股東權(quán)益占比為約為49%，可能存在錯配。

05

一體兩翼

一體兩翼戰(zhàn)略顯成效

兩翼業(yè)務(wù)高速增長

除了地產(chǎn)主業(yè)外，2021年中駿租金收入同比大幅增長約43.9%至4.53億元，主要是由于上海中駿廣場辦公樓及泉州及莆田中駿世界城購物商場的租金增加。截至2021年，中駿集團共持有51個投資物業(yè)，分布在北京、上海、廈門，杭州及蘇州等23個城市，業(yè)態(tài)涵蓋購物中心、長租公寓、寫字樓、商業(yè)街及商鋪，總建筑面積約361萬平方米（應(yīng)占建筑面積293萬平方米），其中27個投資物業(yè)已營運。

在購物中心方面，截至2021年中駿世界城購物中心總共有32個，其中已開業(yè)9個，2021年有4個項目在年底開業(yè)；2022年還將有5個中駿世界城購物中心要開業(yè)，未來預(yù)計每年會有5-6個中駿世界城購物中心開業(yè)。此外，2021年7月2日中駿商管在聯(lián)交所主板上市，截止2021年，中駿商管總簽約商業(yè)物業(yè)（包括購物中心及寫字樓）42個，總簽約建筑面積約為560萬平方米；其中在管商業(yè)物業(yè)為16個，大多為母公司旗下投資物業(yè)項目；實現(xiàn)營業(yè)收入12.3億元，同比增長53%；毛利5.8億元，同比增長63%。

長租公寓方面，于2021年新增11個重資產(chǎn)項目，總共房間超過1.2萬間。截止到2021年底，方隅長租公寓的在管總房間數(shù)接近3.5萬間。相信在一體兩翼戰(zhàn)略的發(fā)展下，兩翼業(yè)務(wù)將成為中駿業(yè)績增長的重要驅(qū)動力。

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