年報點(diǎn)評20｜龍光集團(tuán)：深耕市場穩(wěn)定增長，持續(xù)提升產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)

克而瑞地產(chǎn)研究微信號
2022-04-03 21:14:55

積極應(yīng)對行業(yè)調(diào)整，提升產(chǎn)品競爭力。

◎ 作者 /朱一鳴、汪慧

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核心觀點(diǎn)

【年度完成率稍有不足，深耕區(qū)域業(yè)績穩(wěn)定增長】2021年，龍光實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額1402.0億元，同比增長16.2%，目標(biāo)完成率稍有不足。但在行業(yè)增長承壓、百強(qiáng)房企整體銷售下滑的背景下，可以看出龍光的銷售仍展現(xiàn)出相當(dāng)?shù)捻g性，大灣區(qū)及大西南區(qū)域兩大深耕市場業(yè)績保持穩(wěn)定增長。

【新增建面394萬平方米，聚焦核心都市圈和高能級城市】全年通過招拍掛方式獲取29個項(xiàng)目，新增建筑面積394萬平方米，其中在深圳、南京、長沙、成都、南通重點(diǎn)城市積極參與集中供地，拿地總耗資超過150億元。截至2021年底，龍光近期可開發(fā)土儲建筑面積為3431.2萬平方米，儲備資源比較豐富，多個高價值項(xiàng)目推出市場后預(yù)期將為企業(yè)帶來良好的業(yè)績貢獻(xiàn)。

【銷售成本上浮22.9%，毛利率持續(xù)下行至21.9%】報告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入782.9億元，同比增長10.2%。但由于成本上浮22.9%，利潤規(guī)模有所下行，毛利潤為171.4億元、凈利潤為103.8億元，分別同比減少19.7%、22.4%，歸母核心凈利潤為96.3億元。此外，利潤率也持續(xù)走低，毛利率連續(xù)四年下行至21.9%，核心凈利率為12.8%。

【三條紅線黃檔，流動性中短期面臨挑戰(zhàn)】從“三條紅線”指標(biāo)來看，現(xiàn)金短債比為1.07倍，凈負(fù)債率為82.0%，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.0%，踩中“一條紅線”。但由于持有現(xiàn)金中包含了受監(jiān)管資金，實(shí)際可動用現(xiàn)金收緊，疊加債到期，短期流動性有風(fēng)險。目前龍光通過加快資產(chǎn)盤活、出售資產(chǎn)、債務(wù)展期等方式積極自救，預(yù)計(jì)中短期內(nèi)都將面臨挑戰(zhàn)。

【圍繞“城市綜合服務(wù)商”定位，推動產(chǎn)品迭代升級】商業(yè)方面，推出全新商業(yè)品牌都市型商業(yè)中心“藍(lán)鯨世界”和區(qū)域型商業(yè)中心“藍(lán)鯨天地”，提升持續(xù)經(jīng)營能力。2021年實(shí)現(xiàn)投資性物業(yè)經(jīng)營收入為2.1億元，同比增長94.7%。產(chǎn)品方面，秉持“精制產(chǎn)品”理念，推出新一代健康科技住宅標(biāo)準(zhǔn)體系、泛社區(qū)健康生態(tài)體系和綠色建造體系。同時，進(jìn)一步提升產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)體系，完善了10 多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)管理制度，覆蓋交付前、交付中、交付后全生命周期，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目品質(zhì)的閉環(huán)管理，全年累計(jì)完成交付超過6.4萬套。

銷售

年度完成率稍有不足

深耕區(qū)域業(yè)績穩(wěn)定增長

2021年，龍光實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額1402.0億元，同比增長16.2%，權(quán)益合約銷售面積為797.4萬平方米，同比增長7.0%。根據(jù)此前年均20%增長目標(biāo)來看，2021年度完成率稍有不足。但在行業(yè)增長承壓、百強(qiáng)房企整體銷售下滑的背景下，可以看出龍光的銷售仍展現(xiàn)出相當(dāng)?shù)捻g性，增長較為穩(wěn)健，市場深耕價值在持續(xù)釋放。

從區(qū)域市場貢獻(xiàn)來看，大灣區(qū)、大西南區(qū)域是銷售業(yè)績的主要來源，分別占比56.5%、15.7%，合計(jì)占比超過7成。大灣區(qū)作為大本營及核心深耕區(qū)域，總計(jì)貢獻(xiàn)792.23億元，同比增長10.7%，深圳、佛山、惠州銷售額均過百億元。大西南區(qū)域表現(xiàn)穩(wěn)定，貢獻(xiàn)220.67億元，同比增長4.8%，南寧繼續(xù)保持百億貢獻(xiàn)城市地位。值得注意的是，外拓長三角區(qū)域銷售額從2020年101.22億元增至151.17億元，同比增長49.3%，為企業(yè)業(yè)績增長提供了有力的補(bǔ)充。整體來看，深耕區(qū)域業(yè)績保持穩(wěn)定增長，但由于新加坡的市場波動下行幅度比較大，對整體業(yè)績目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生一定影響。

投資

新增建面394萬平方米

聚焦核心都市圈和高能級城市

基于內(nèi)外部環(huán)境變化，近年來龍光投資持續(xù)放緩，2021年通過招拍掛方式獲取29個項(xiàng)目，新增建筑面積394萬平方米，為近5年來最低。但由于市場分化加劇，在土地資源選擇上較為謹(jǐn)慎，堅(jiān)持聚焦核心都市圈和一二線高能級城市，強(qiáng)化城市深耕，年內(nèi)在深圳、南京、長沙、成都等重點(diǎn)城市積極參與集中供地，拿地總耗資超過150億元。

截至2021年底，龍光近期可開發(fā)土儲建筑面積為3431.2萬平方米，其中一二線城市土儲貨值占比約85%，儲備資源比較豐富，多個高價值項(xiàng)目推出市場后，預(yù)期將為企業(yè)帶來良好的業(yè)績貢獻(xiàn)。

盈利

銷售成本上浮22.9%

毛利率持續(xù)下行至21.9%

報告期內(nèi)，龍光的交付結(jié)算進(jìn)度保持穩(wěn)健，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入782.9億元，同比增長10.1%。但由于銷售成本上浮22.9%，利潤規(guī)模有所下行，毛利潤為171.4億元、凈利潤為103.8億元，分別同比減少19.7%、22.4%，歸母核心凈利潤為96.3億元。此外，利潤率也持續(xù)走低，毛利率連續(xù)四年下行，并首次跌破30%，為21.9%，同比下降8.1個百分點(diǎn)，核心凈利率為12.8%，也顯著低于2020年17.4%。盈利能力下行已經(jīng)成為行業(yè)普遍現(xiàn)象，企業(yè)還需在成本控制、提升溢價等方面尋求新的突破口，重塑行業(yè)競爭地位。

債務(wù)

三條紅線黃檔，短期流動性壓力大

近年來，由于投資擴(kuò)張需求，疊加城市更新項(xiàng)目資金占用，龍光的流動性問題也顯現(xiàn)出來。截至2021年12月31日，持有現(xiàn)金（包含非流動資產(chǎn)中的現(xiàn)金及銀行結(jié)余）382.4億元，較2020年末減少10.8%?？傆邢⒁?guī)模938.7億元，其中短期有息負(fù)債358.7億元，同比大幅增長54%。

從“三條紅線”指標(biāo)來看，現(xiàn)金短債比為1.07倍，凈負(fù)債率為82.0%，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為71.0%，踩中“一條紅線”。但由于持有現(xiàn)金中包含了受監(jiān)管資金，實(shí)際可動用現(xiàn)金收緊，疊加債到期，短期流動性有風(fēng)險。目前龍光通過加快資產(chǎn)盤活、出售資產(chǎn)、債務(wù)展期等方式積極自救，預(yù)計(jì)中短期內(nèi)都將面臨挑戰(zhàn)。

戰(zhàn)略

圍繞“城市綜合服務(wù)商”定位

推動產(chǎn)品迭代升級

推出全新商業(yè)品牌，提升持續(xù)經(jīng)營能力。2021年，龍光推出全新商業(yè)品牌都市型商業(yè)中心“藍(lán)鯨世界”和區(qū)域型商業(yè)中心“藍(lán)鯨天地”。深圳光明藍(lán)鯨世界、南寧藍(lán)鯨世界已大開業(yè)，分別吸引逾200家知名品牌進(jìn)駐，成為區(qū)域消費(fèi)升級TOD商業(yè)新標(biāo)桿。

得益于持續(xù)經(jīng)營能力不斷提升，2021年龍光實(shí)現(xiàn)投資性物業(yè)經(jīng)營收入2.1億元，同比增長94.7%。隨著藍(lán)鯨世界在上海、深圳、溫州等城市陸續(xù)落地，預(yù)期未來可貢獻(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

推動產(chǎn)品迭代升級，2021年累計(jì)完成交付超過6.4萬套。年內(nèi)，龍光面向客戶完成2000多份產(chǎn)品問卷調(diào)研，推出新一代健康科技住宅標(biāo)準(zhǔn)體系、泛社區(qū)健康生態(tài)體系和綠色建造體系，以更高標(biāo)準(zhǔn)打造智慧科技和健康人居品牌。同時，公司進(jìn)一步提升產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)體系，完善了10多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)管理制度，覆蓋交付前、交付中、交付后全生命周期，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目品質(zhì)的閉環(huán)管理。持續(xù)優(yōu)化“365陽光服務(wù)體系”，推出近30個大項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)管理動作，提升服務(wù)能力和品牌美譽(yù)度。2021年全年，龍光累計(jì)完成交付超過6.4萬套，合約交付率100%，整體客戶到訪交付率97.4%。

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