作 者丨張敏

編 輯丨包芳鳴

圖 源丨視覺中國(000681)

今年以來一系列緊鑼密鼓的穩(wěn)樓市政策，進(jìn)一步為房地產(chǎn)市場提振了信心。

4月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年3月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少，同比下降城市個(gè)數(shù)增加；各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。

其中，3月一線城市新房價(jià)格環(huán)比漲幅縮小，二線城市繼續(xù)持平，三線城市新房價(jià)格仍然下降，但降幅收窄。這也體現(xiàn)出房價(jià)總體趨穩(wěn)的局面。

進(jìn)入2022年以來，房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)優(yōu)化，個(gè)人按揭貸款的利率不斷下降，審批時(shí)長也在縮短。且在“一城一策”的背景下，今年已有超過70個(gè)城市出臺(tái)了各類穩(wěn)樓市政策。受此影響，房地產(chǎn)市場在3月受季節(jié)性因素影響，出現(xiàn)升溫。這也成為房價(jià)回溫的重要背景。

分析人士指出，外部環(huán)境可能會(huì)影響市場修復(fù)過程，但在現(xiàn)有的政策基調(diào)下，市場整體回暖的大勢(shì)不會(huì)改變。這也將繼續(xù)為房價(jià)帶來利好。

二手房市場率先回暖

房價(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量減少，上漲的城市數(shù)量增加，是3月70城房價(jià)走勢(shì)的重要特征之一。

數(shù)據(jù)顯示，今年3月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有38個(gè)和45個(gè)，比上月分別減少2個(gè)和12個(gè)；價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有29個(gè)和21個(gè)，比上月增加2個(gè)和11個(gè)。

不難看出，在整體價(jià)格回溫的同時(shí)，二手房價(jià)格的反彈力度要強(qiáng)于新房。分析人士指出，這是由于二手房價(jià)格受“限價(jià)令”的限制較少，對(duì)市場變化的反應(yīng)更加敏感。

今年以來，房地產(chǎn)市場處于緩慢升溫過程中，其中，二手房市場的復(fù)蘇力度較為明顯。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，今年第一季度，50個(gè)熱點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比增長約7%，其中2、3月連續(xù)環(huán)比回升，3月環(huán)比增速超過40%，“3月成交量恢復(fù)至去年7月的水平”。

支撐市場回暖的因素，主要在于政策層面。一方面，自去年末以來，房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)優(yōu)化。央行金融市場司司長鄒瀾4月14日表示，3月，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了個(gè)人房貸利率，平均下調(diào)幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，今年3月，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套房貸利率為5.60%，分別較去年12月回調(diào)30個(gè)、31個(gè)基點(diǎn)。其中，3月分別環(huán)比回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，為2019年以來月度最大降幅。

放款周期方面，3月103城平均放款周期在1個(gè)月左右，接近2020年三季度時(shí)的最快速度。目前近五成的城市放款周期不足一個(gè)月，19城放款周期低于20天。

另一方面，在“一城一策”的思路下，多個(gè)城市出臺(tái)穩(wěn)樓市措施。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月底，今年已有超過50個(gè)城市出臺(tái)了優(yōu)化樓市環(huán)境的相關(guān)政策，主要涵蓋降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、加大人才引進(jìn)力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方面，對(duì)剛需和改善性需求同時(shí)進(jìn)行支持。

進(jìn)入4月，類似的嘗試還在持續(xù)。截至目前，今年已有超過70個(gè)城市出臺(tái)了穩(wěn)樓市政策。

這些動(dòng)作的效果不可忽視。例如，鄭州、哈爾濱、福州等二線城市均在今年3月出臺(tái)了優(yōu)化樓市環(huán)境的政策，當(dāng)月，這三個(gè)城市二手房價(jià)格環(huán)比跌幅收窄0.1至0.2個(gè)百分點(diǎn)。此外，一些三線城市房價(jià)降幅收窄，也被認(rèn)為是出臺(tái)了穩(wěn)樓市政策所致。

樓市仍處于“修復(fù)期”

受外部因素影響，一線城市房價(jià)漲幅出現(xiàn)回落。今年3月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，與2月相比，廣州新房價(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，北京、上海也有所收窄；二手房方面，僅北京漲幅擴(kuò)大，其余三城均出現(xiàn)漲幅收窄或降幅擴(kuò)大的現(xiàn)象。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一線城市房價(jià)整體環(huán)比漲幅回落主要是受疫情影響。而這一因素也導(dǎo)致了整體市場預(yù)期較弱，市場修復(fù)力度不強(qiáng)。

“市場預(yù)期較弱的內(nèi)在原因有兩方面：一是當(dāng)前疫情反復(fù)給國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長增加了更多不確定性，居民預(yù)期收入降低導(dǎo)致居民風(fēng)險(xiǎn)偏好降低；二是二手房交易量雖有所好轉(zhuǎn)但仍處于歷史低位，新房市場銷售未有明顯起色，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)未得到有效緩解，這些加重了市場觀望情緒?！痹S小樂說。

多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，熱點(diǎn)城市新房交易規(guī)模同比下降約40%。樓市并未出現(xiàn)真正意義上的“小陽春”。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，今年春節(jié)后，其公司所在項(xiàng)目的帶看量有所回升，但客戶的購買意愿并不強(qiáng)烈，導(dǎo)致項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)化率有所下降。究其原因，該人士認(rèn)為，“客戶的購買力還是受到了一些影響，而且政策支持的力度也不夠大?！?/p>

該人士指出，當(dāng)前的市場仍處于底部修復(fù)期，買賣雙方既存在一定程度的博弈，又都期待政策層面的利好繼續(xù)釋放。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從支持合理需求、優(yōu)化樓市環(huán)境的方向上，未來將有更多城市出臺(tái)相關(guān)的政策。4月11日和12日，蘇州、南京先后發(fā)文，對(duì)現(xiàn)有的限購、限售政策予以調(diào)整。這也被解讀為，對(duì)樓市限制性政策的調(diào)整，已經(jīng)延伸到強(qiáng)二線城市。

與此同時(shí)，監(jiān)管部門開始釋放支持民營企業(yè)融資的信號(hào)，加之降準(zhǔn)預(yù)期強(qiáng)烈，行業(yè)的流動(dòng)性有望得到改善。

許小樂指出，雖然疫情等外部環(huán)境會(huì)延長市場修復(fù)過程，但市場修復(fù)的大趨勢(shì)不會(huì)改變。4月15日，降準(zhǔn)的“靴子”落地，央行宣布自4月25日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。許小樂認(rèn)為，這有助于釋放流動(dòng)性，增強(qiáng)市場主體信心，改善和擴(kuò)大總需求。

中指研究院認(rèn)為，整體來看，短期購房需求并未消失，在信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善下，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)。預(yù)計(jì)樂觀情形下，二季度核心城市回暖，并帶動(dòng)重點(diǎn)區(qū)域三四線完成筑底，年中實(shí)現(xiàn)全國企穩(wěn)。

本期編輯 劉雪瑩 實(shí)習(xí)生 詹惠楠

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