行穩(wěn)致遠，信用評級保持行業(yè)領(lǐng)先；科技賦能，帶來更大長期發(fā)展空間。

◎ 作者 / 朱一鳴、貢顯揚

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核心觀點

【行穩(wěn)致遠，銷售規(guī)模保持行業(yè)第一】碧桂園2021年實現(xiàn)權(quán)益銷售金額5580億元，合同銷售面積6641萬平方米，在全口徑、操盤、權(quán)益三大口徑的業(yè)績規(guī)模均保持在行業(yè)第一的位置。2022年，碧桂園預(yù)計總可售貨值不低于6500億元，整體目標去化率達到70%以上。面對行業(yè)壓力，碧桂園表示將繼續(xù)以提質(zhì)增效、行穩(wěn)致遠、全競提升為主要發(fā)展戰(zhàn)略。

【看好城鎮(zhèn)化市場，聚焦五大都市圈布局】2021年，碧桂園全年新增土地投資預(yù)期權(quán)益建筑面積4096萬平方米，權(quán)益投資金額1416億元。其中，根據(jù)權(quán)益金額計算，66%位于三四線城市，85%聚焦五大都市圈，布局兼具廣度和深度，通過多元化渠道獲取的土地占到權(quán)益貨值的33%。截至2021年末，碧桂園總土地儲備權(quán)益可售資源1.82萬億元。新增投資貨地比處于行業(yè)較高水平，未來將有望帶來更為可觀的利潤空間。

【凈負債率45.4%，融資成本保持行業(yè)低位】2021年，碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入5230.6億元，同比增長13%。毛利潤927.8億元、凈利潤409.8億元；毛利率17.7%、凈利率7.8%、核心凈利率5.1%，較去年同期均有不同程度的降低。截至2021年末，碧桂園總有息負債下降至3179.2億元，凈負債率45.4%，較2020年末降低10.2個百分點。期末融資成本較去年末降低36個基點至5.2%。

【推進全生態(tài)可持續(xù)發(fā)展，科技賦能、全競提升】碧桂園在以地產(chǎn)為核心主業(yè)的同時，也圍繞高科技綜合性企業(yè)的目標，布局全產(chǎn)業(yè)鏈。截至2022年2月，博智林機器人已有21款產(chǎn)品投入商業(yè)化應(yīng)用、累計交付機器人超750臺。此外，碧桂園創(chuàng)投股權(quán)資產(chǎn)組合截至2021年末的財務(wù)賬面價值達到約200億元人民幣，且已有18%的項目成功上市。

01

銷售

行穩(wěn)致遠，2021年碧桂園業(yè)績規(guī)模保持行業(yè)第一

2021年，碧桂園連同合營及聯(lián)營公司累計實現(xiàn)歸屬于母公司股東權(quán)益的合同銷售金額5580億元，合同銷售面積6641萬平方米，均價8402元/平方米。

2021年行業(yè)下行調(diào)整、市場波動加劇，規(guī)模房企整體目前完成情況不及歷史同期，有逾8成企業(yè)未完成全年業(yè)績目標。碧桂園雖然業(yè)績規(guī)模也略有下降，但在全口徑、操盤、權(quán)益三大口徑的業(yè)績規(guī)模均保持在行業(yè)第一的位置。

2022年，碧桂園預(yù)計總可售貨值不低于6500億元，其中一二線城市占比33%、三四線城市占比67%，整體目標去化率達到70%以上。碧桂園集團總裁莫斌表示，雖然目前政策和市場筑底，但房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)、新型城鎮(zhèn)化的市場空間也長期存在。碧桂園面對行業(yè)及市場壓力，將繼續(xù)以提質(zhì)增效、行穩(wěn)致遠、全競提升為主要發(fā)展戰(zhàn)略。

02

投資

看好城鎮(zhèn)化市場，聚焦五大都市圈布局

2021年，碧桂園全年新獲取土地333幅，新增土地投資預(yù)期權(quán)益建筑面積4096萬平方米，權(quán)益投資金額1416億元，樓板價3457元/平方米。其中，根據(jù)權(quán)益金額計算，新獲取的土地中66%位于三四線城市，85%聚焦五大都市圈，71%來自招拍掛市場。按權(quán)益貨值計算，2021年碧桂園通過多元化渠道獲取的土地占到33%，對應(yīng)貨地比高達3.8倍。整體來看，碧桂園2021年在三四線城市的貨地比達3.3倍，總體貨地比達3.0倍，均處于行業(yè)較高水平。在行業(yè)整體利潤下行、盈利承壓的背景下，這部分土地儲備未來將會為碧桂園帶來相對可觀的利潤空間。

從土地儲備來看，截至2021年末碧桂園總土地儲備權(quán)益可售資源1.82萬億元，其中已獲取的權(quán)益可售資源1.48萬億元、潛在的權(quán)益可售資源0.34萬億元。碧桂園持續(xù)看好中國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，土地儲備布局兼具廣度和深度。在截至2021年末的權(quán)益可售貨值中，有75.4%位于五大城市群、98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域、93%位于人口流入?yún)^(qū)域。

03

財務(wù)

結(jié)算利潤率回落，財務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健

2021年，碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入5230.6億元，同比增長13%；毛利潤927.8億元、凈利潤409.8億元；歸母凈利潤268億元、核心凈利潤269.3億元。毛利規(guī)模的下降主要是受到2017、2018年部分高成本獲取的低毛利項目進入交付和2021下半年市場下行行業(yè)降價促銷影響，對結(jié)算利潤率水平有一定影響。2021年，碧桂園實現(xiàn)毛利率17.7%、凈利率7.8%、核心凈利率5.1%，較去年同期均有不同程度的降低。管理層預(yù)計，目前短期內(nèi)還處于市場出清的過程中，中長期毛利率水平有改善空間。

碧桂園堅持對回款目標強考核，2021年實現(xiàn)權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回款5022億元，權(quán)益回款率已連續(xù)6年超過90%。截至2021年末，碧桂園可動用現(xiàn)金余額1813億元，總有息負債下降至3179.2億元，凈負債率45.4%，較2020年末降低10.2個百分點。現(xiàn)金短債比2.29、長短期債務(wù)比3.02，流動性相對充裕、負債結(jié)構(gòu)健康。期末融資成本5.2%，較去年末降低36個基點。凈負債率、現(xiàn)金短債比均優(yōu)于“三道紅線”要求，且處在行業(yè)較優(yōu)水平，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率也較去年末有明顯優(yōu)化。值得注意的是，目前境內(nèi)外主流評級機構(gòu)對碧桂園均保持“投資級”信用評級，如穆迪Baa3、惠譽BBB-、標普BB+等。

04

多元化

推進全生態(tài)可持續(xù)發(fā)展，科技賦能、全競提升

在以地產(chǎn)為核心主業(yè)的同時，碧桂園也圍繞客戶全生命周期需求，布局全產(chǎn)業(yè)鏈。持續(xù)提升全周期綜合競爭力，推進全生態(tài)可持續(xù)發(fā)展，以科技賦能、全競提升。其中，科技智慧建造包括博智林機器人、現(xiàn)代筑美家具，涵蓋了智慧施工、新型裝配式、建筑機器人、BIM數(shù)字化以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈。此外，還有千璽機器人集團、碧優(yōu)選、碧桂園現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)等增值服務(wù)。我們認為，科技賦能下的多元產(chǎn)業(yè)的布局，未來將對地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)形成更強的協(xié)同效應(yīng)，也有望為碧桂園帶來更大的長期發(fā)展空間。

具體來看，碧桂園通過建筑機器人、BIM數(shù)字化、新型裝配式、智能裝備等，旨在打造更高質(zhì)量、高效率，集安全性、智能化、低碳環(huán)保為一體的科技智慧建造體系。目前，博智林機器人公司已形成混凝土施工、混凝土修整、砌磚抹灰、內(nèi)墻裝飾等12個建筑機器人產(chǎn)品線，覆蓋了結(jié)構(gòu)施工、外墻施工、地下室施工、混凝土修整、裝飾裝修等多項建筑施工工序。截至2022年2月，博智林機器人已有21款產(chǎn)品投入商業(yè)化應(yīng)用、累計交付機器人超750臺，服務(wù)分布25個省市自治區(qū)、施工覆蓋逾350個項目，累計應(yīng)用施工面積超過700萬平方米。

2021年，碧桂園在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)上也取得了一定進展，自研的大馬力無人拖拉機、無人收獲機首次在位于佛山三水的粵港澳大灣區(qū)現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)綜合示范基地亮相作業(yè)。標志著碧桂園在無人農(nóng)機智能化、農(nóng)業(yè)數(shù)字化和農(nóng)場無人化方面邁出的第一步。以科技賦能農(nóng)業(yè)，目前已形成碧桂園現(xiàn)代種業(yè)、智能農(nóng)機平臺及裝備制造、海外大農(nóng)業(yè)三大核心業(yè)務(wù)板塊。

此外，碧桂園創(chuàng)投以產(chǎn)業(yè)積淀為依托，堅持“產(chǎn)業(yè)賦能、價值共創(chuàng)”的投資策略，圍繞硬科技及先進制造、新消費、產(chǎn)業(yè)鏈、大健康等領(lǐng)域進行股權(quán)投資（含戰(zhàn)略并購）。截至2021年末，碧桂園創(chuàng)投股權(quán)資產(chǎn)組合的財務(wù)賬面價值達到約200億元人民幣，已有18%的項目成功上市，12%的項目遞交上市申請，已完成新一輪募資的項目也占到18%。

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