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2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策極限施壓、融資端持續(xù)收緊，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式逐步走向終結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)更加重視產(chǎn)品力和居住功能，行業(yè)即將步入低杠桿和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的良性循環(huán)時(shí)代。美的置業(yè)保證現(xiàn)金流安全，優(yōu)化聚焦深耕的城市布局和城市項(xiàng)目，快速調(diào)整，積極應(yīng)對(duì)。2021年，美的置業(yè)營(yíng)業(yè)收入為737.03億元，同比增長(zhǎng)約四成；合約銷(xiāo)售額為1371億元，同比增長(zhǎng)8.7%。

銷(xiāo)售：穩(wěn)中有升，積極去化回款

圖：2016-2021年美的置業(yè)銷(xiāo)售額及同比增長(zhǎng)率情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，中指研究院綜合整理

2021年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1371.4億元，同比增長(zhǎng)8.7%。隨著2021年房地產(chǎn)政策的持續(xù)收緊和快速變化的市場(chǎng)環(huán)境，美的置業(yè)銷(xiāo)售增速持續(xù)放緩，并更加注重現(xiàn)金回款進(jìn)度，而不是單純追求銷(xiāo)售額的高增長(zhǎng)。企業(yè)回款率為78%，去化率65%，在行業(yè)內(nèi)處于較高水平。

財(cái)務(wù)：營(yíng)收穩(wěn)健增長(zhǎng)，負(fù)債處于低位

圖：2019-2021年美的置業(yè)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)情況

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營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率再創(chuàng)新高。2021年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入737.03億元，同比增長(zhǎng)40.04%，核心凈利潤(rùn)54.58億元，同比增長(zhǎng)13.6%，凈利潤(rùn)表現(xiàn)弱于營(yíng)業(yè)收入，出現(xiàn)增收不增利現(xiàn)象。

圖：2019-2021年美的置業(yè)盈利能力情況（百萬(wàn)）

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在行業(yè)盈利空間收窄背景下，美的置業(yè)核心凈利潤(rùn)依舊穩(wěn)步增長(zhǎng)。2021年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入737.03億元，毛利同比增長(zhǎng)15.8%至135億元，毛利率為18.3%，較去年同期下降約4個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利潤(rùn)為54.57億元，同比增加13.6%。

圖：2019-2021年美的置業(yè)“三道紅線(xiàn)”情況

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依照“三道紅線(xiàn)”融資新規(guī)，美的置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，較上年同期下降約6個(gè)百分點(diǎn)，已接近指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；凈負(fù)債率46.3%，較2020年同期有較大降幅，下降約30個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)5連降；現(xiàn)金短債比為1.71，較上年同期逐步提升。因此，美的置業(yè)2021年度指標(biāo)“踩一線(xiàn)”，與2019年保持一致，保持位列“黃檔”陣營(yíng)，預(yù)計(jì)2022年實(shí)現(xiàn)“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)轉(zhuǎn)綠檔。

表：3月份美的置業(yè)融資案例

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主要通過(guò)銀行借款和發(fā)行公司債券等方式進(jìn)行多元化融資，不依賴(lài)美元債。2021年，美的置業(yè)銀行借款占比為61%，公司債券占比為19%。2022年3月，美的置業(yè)已與多家銀行展開(kāi)戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中包括招商銀行(600036)、交通銀行(601328)、農(nóng)業(yè)銀行(601288)和建設(shè)銀行(601939)，累計(jì)獲得390億元的并購(gòu)融資和保障性住房貸款，及360億個(gè)人住房貸款。

投資：聚焦深耕，優(yōu)化土地質(zhì)量

2021年，美的置業(yè)共擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)4051萬(wàn)平方米，涉及354個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，覆蓋61個(gè)城市，權(quán)益拿地金額為權(quán)益銷(xiāo)售額的38%。美的置業(yè)主要布局長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等幾大核心區(qū)域，并在一二線(xiàn)城市投入大量資金，一二線(xiàn)土地儲(chǔ)備進(jìn)一步提升至66%，堅(jiān)定不移走城市升級(jí)道路。

業(yè)務(wù)：積極開(kāi)展多元業(yè)務(wù)，租賃、物流板塊表現(xiàn)亮眼

圖：2021年美的置業(yè)發(fā)展模式

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美的置業(yè)把握客戶(hù)訴求，升級(jí)交付品質(zhì)。2021年，美的置業(yè)以客戶(hù)為中心，圍繞用戶(hù)生活創(chuàng)新場(chǎng)景，探索未來(lái)社區(qū)全景規(guī)劃，強(qiáng)化智慧健康標(biāo)桿。致力打造差異化產(chǎn)品，從研發(fā)、精裝、智能化等方面形成獨(dú)有IP和內(nèi)在基因。

美的置業(yè)堅(jiān)持區(qū)域深耕，踐行精益化管理。堅(jiān)持根據(jù)地原則，堅(jiān)定不移的堅(jiān)守深耕城市，聚焦長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域和城市群，提高占有率。并踐行精益化管理，從銷(xiāo)售策略、技術(shù)手段及管理措施等方面綜合提升運(yùn)營(yíng)水平。

結(jié)語(yǔ)：

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的考驗(yàn)，展望未來(lái)道路仍將險(xiǎn)阻。人們對(duì)美好生活的向往一直存在，因此也會(huì)產(chǎn)生新機(jī)遇，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)一定大有可為，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)。在行穩(wěn)致遠(yuǎn)的道路上，美的置業(yè)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)定信念、保持信心，擁抱變化，決勝未來(lái)。

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